Blogs van advocaten
in Amsterdam

Horeca exploitatie contract

Horeca-exploitatie via pachtovereenkomst of managementovereenkomst

Een exploitant kan ook de gehele horecazaak van de eigenaar van de horeca-onderneming via een pachtovereenkomst pachten. Maar er zijn ook aan de methoden om een horecazaak te exploiteren. De exploitant hoeft geen eigenaar van de horecagelegenheid te zijn. De exploitant hoeft ook geen huurder te zijn. Een horeca-exploitant kan een professionale zijn die in opdracht van de eigenaar van de horecazaak de horeca exploiteert. Hij kan dat doen door middel van een loondienstverband of via en managementovereenkomst met de horeca-eigenaar. De eigenaar van een horeca-onderneming kan dus ook zo na jaren zelf de zaak geëxploiteerd te hebben zijn onderneming via pacht of een andere exploitatievorm door een ander laten runnen. Ik noem hieronder enige varianten voor exploitatie van horeca. 

Vormen van exploitatie horeca 

1.       Pachtovereenkomst/huur overeenkomst van de horeca onderneming het pachtrecht betreft hele onderneming met handelsnaam, inventaris en goodwill; de pachter betaalt daar maandelijks een bedrag voor. Hier kleven ook fiscale aspecten aan, aangezien op basis van de pachtsom naar ik aanneem de goodwill van  onderneming in de boeken komt. Dat kan een aandachtspunt zijn bij het uitwerken van de afspraken tussen de horeca-eigenaar en de exploitant.

2.        Een volledige huurconstructie, te weten huur inventaris, huur horecaruimte (art. 7:290 BW ruimte); aandachtspunt is de verplichting tot vervanging van horeca-apparatuur. Deze dient bij de huurder gelegd te worden, voor zover dat mogelijk is.

3.        Horeca- exploitatie in aparte BV doen; de eigenaar kan de exploitant naast vast managementfee eventueel  recht op winstdeling toekennen en/of de horecamanager mede aandeelhouder maken en aandeelhoudersovereenkomst sluiten. Exploitatie in eigen beheer van de  vastgoedeigenaar is op die manier ook mogelijk: de vastgoedeigenaa heeft een bedrijfsleider in dienst van zijn Exploitatie B.V. die de horeca runt.  

Huur of pacht van horecazaak 

Belangrijk bij verhuur is dat de kale huurprijs voor de horecaruimte marktconform is en niet is verhoogd met andere elementen, zoals goodwill, inventaris. Dat heeft te maken met het feit dat indien na vijf of tien jaar prijsaanpassing plaatsvindt, dit tot waarderingsgeschillen zou leiden. In geval van exploitatie met een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW heeft de pachter/huurder  wel huurbescherming in die zin dat de verhuurder bij art. 7:290  ruimte slechts beperkte opzeggingsgronden ter beschikking heeft; contract loopt voor 5 + 5 jaar en daarna voor onbepaalde tijd (of weer met 5 jaar verlengen). Pas na 10 jaar is die mogelijkheid tot beëindiging ruimer voor de verhuurder. 

Managementovereenkomst horeca 

De problemen heb je niet bij exploitatie zonder huurconstructie maar bijvoorbeeld via een managementcontract;  deze constructie is redelijk vormvrij en relatief korte opzegtermijn van 3 of 6 maanden kan gehanteerd worden. Ik heb hier even buiten gelaten de mogelijkheid dat de exploitant een goodwillvergoeding betaalt voor het gebruik van de handelsnaam. Die vergoeding kan vanzelfsprekend altijd in de pachtsom/huursom van de horecazak verwerkt worden. Het is belangrijk dat de overeenkomst zodanig moet zijn, dat ingeval de eigenaar zou besluiten het onroerend goed te verkopen, de overeenkomst ook voor een potentiële koper acceptabel is en geen belemmering vormt bij de verkoop. Een lijst van de huidige inventaris van de horecaruimte inclusie keukenapparatuur is nodig voor de overeenkomst. Vraag tijdig een horeca-advocaat om advies bij het sluiten van een contract voor exploitatie van horeca.


 

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form