Blogs van advocaten
in Amsterdam

Vergoeding gebouwen bij einde erfpacht

Schadevergoeding bij einde erfpacht 

Bij tijdelijke erfpacht eindigt de erfpacht na afloop van het tijdvak. Indien geen opzegging is gedaan dan loopt de erfpacht door (art.5:98 BW). Indien de grondeigenaar een voorstel doet tot verlenging dat kan dat tot een nieuw erfpachtcontract leiden. Als dat erfpachtvoorstel (veel) te hoog is en onbetaalbaar voor de erfpachter dan kan de grondeigenaar als tot opzegging van de erfpacht overgaan. Bij einde van de erfpacht geldt dat de plicht tot vergoeding van de waarde van de bebouwing van de erfpachter. Een geschil over de waarde van de opstallen bij erfpacht komt nog al eens bij de rechter terecht. In deze zaak deed de erfpachter een (voorwaardelijke) opzegging om zijn recht op schadevergoeding bij beëindiging van de erfpacht niet te verspelen. De gemeente deed en voorstel tot verlenging van de erfpacht.

Nieuw erfpachtcontract gemeente onbetaalbaar 

De rechtbank is in deze zaak van oordeel dat van meet af aan vast stond dat de erfpachter niet kon instemmen met het erfpachtvoorstel van de gemeente omdat de voorgestelde erfpachtcanon onmogelijk door de erfpachter kon worden opgebracht en dat ondertekening van het nieuwe erfpachtcontract onherroepelijk zou leiden tot het einde van het bedrijf. De erfpachter moet noodgedwongen de activiteiten van het bedrijf staken. De Gemeente reageert op geen enkel voorstel van de zijde van de erfpachter is ingegaan zodat erfpachter  in de periode van medio 2013 tot einde 2013 haar bedrijfsactiviteiten heeft afgebouwd en uiteindelijk gestaakt. In dat licht brengt de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid met zich dat het onaanvaardbaar wordt geacht dat de erfpachter ook na de beëindiging van haar bedrijfsactiviteiten canon verschuldigd is aan de Gemeente. De erfpachter was genoodzakt tot opzegging van het erfpachtcontract over te gaan op grond van art. 5:98 BW. 

Einde erfpacht en vergoeding opstal 

Op grond van art. 5:99 BW heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstallen. Bij erfpachtcontracten van voor 1 januari 1992 is dat niet automatisch het geval. Alleen als de oude erfpachtvoorwaarden die vergoeding bij einde erfpacht niet uitsluiten geldt de plicht tot vergoeding. In deze zaak is het recht op vergoeding  niet in de overeenkomst geregeld (lacune) en daarom van de rechter de wettelijk regeling voor opzegging van de erfpacht en vergoeding bij einde erfpacht toe. De erfpachter mocht bij dit erfpachtcontract ook tot opzegging overgaan (hetgeen vaak niet het geval is bij erfpacht omdat het opzeggingsrecht van de erfpachter doorgaans is uitgesloten in de erfpachtvoorwaarden). Aldus kon de erfpachter zelf het recht op vergoeding van de opstallen bewerkstelligen. 

Taxatie bebouwing bij beëindiging erfpacht 

De gemeente stelt inde procedure dat de waarde van de opstallen van de erfpachter nihil zou zijn. Volgens de Gemeente dient de vergoeding € 0 te bedragen nu de opstallen in de praktijk een negatieve waarde vertegenwoordigen. De Gemeente stelt zich subsidiair op het standpunt dat de vergoeding maximaal € 87.750 dient te bedragen vanwege het onjuist gehanteerde uitgangspunt van handhaving van de opstallen. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft de marktwaarde van de door [eisers] aangebrachte en nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen bepaald op € 250.000. Zowel de gemeente als de erfpachter hebben bezwaren tegen de taxatie van de deskundige. Maar de rechtbank oordeelt dat de door de deskundige getrokken conclusies logisch voortvloeien uit zijn bevindingen. De conclusies zijn deugdelijk gemotiveerd en de deskundige heeft adequaat gereageerd op de door partijen gestelde vragen en gemaakte opmerkingen. De gemeente wordt veroordeelt de waarde van de gebouwen van d erfpachter te vergoeden voor een bedrag van € 250.000, 

Rechtbank Rotterdam, 17 juni 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4287

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form