4 september 2022

Dwaling bij koopovereenkomst vastgoed

Categorie: Vastgoedrecht

 

Uitgangspunt bij een koopcontract voor vastgoed, zoals een woning, is dat de woning aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Een lange zin die ik hieronder toelicht.

Wat mag koper woning verwachten bij koop van vastgoed

De koper mag onder andere verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Bij de koop van een woning is hierbij van belang dat de koper, afhankelijk van de ouderdom en prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening dient te houden met een bepaalde mate van te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van deze tijd. De rechtszaken hierover gaan vaak over onvolledige of onjuiste informatieverstrekking door de verkoper. Lees ook: ontbinding koopcontract wegens geluidsoverlast.

Voorbeeld: achterstallig onderhoud bij te renoveren woning?

Verkoper en koper zijn het in deze zaak erover eens dat een te renoveren woonhuis van verkoper heeft gekocht. Artikel 6.3. van de koopovereenkomst bepaalt, in lijn met het bepaalde in artikel 7:17, tweede lid BW, dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten, die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Om te beoordelen of er sprake is van non-conformiteit bij koop, dient aldus te worden uitgelegd wat onder normaal gebruik moet worden verstaan. De rechter geeft uitleg aan de koopovereenkomst in het licht van de “gebreken” van de woning. Koper is zich bij het sluiten van de koopovereenkomst en het vaststellen van de koopsom bewust was van de gebrekkige staat van onderhoud van de serre en de mogelijkheid van bouwkundige gebreken hieraan, zodat niet aannemelijk is dat zij de afwezigheid van een daaraan gerelateerd gebrek niet hoefde te betwijfelen.

Risico koper bij oude (te renoveren) woning

In aanvulling op de standaard bepalingen van de NVM-koopakte is de koopovereenkomst bepaald, dat de koper geattendeerd is op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt dan wel bewoond en dat laatstgenoemde koper derhalve niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. Partijen zijn in dit kader uitdrukkelijk overeengekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat hiermee bij de vaststelling van de koopsom rekening is gehouden.

Mededelingsplicht verkoper over gebreken woning

De mededelingsplicht van verkoper betekent dat als verkoper op de hoogte was van het gebrek aan de serre en/of de hieronder gelegen bouwkundige elementen en zij daarvan geen mededeling aan koper heeft gedaan dan wel indien zij de afwezigheid hiervan expliciet heeft toegezegd. Koper heeft bewijslast dat verkoper mededelingsplicht heeft geschonden. De rechter vindt dat aan het keuringsrapport van de (partij)deskundige geen verregaande conclusies mogen worden verbonden. De inhoud van de overgelegde e-mails, waarin gesproken is over de lekkage aan de serre, is voor meerderlei uitleg vatbaar is, kan echter niet met een voldoende mate worden vastgesteld dat verkoper haar mededelingsplicht heeft geschonden dan wel onjuiste mededelingen heeft gedaan.

Wanneer is sprake van dwaling van de koper van vastgoedtransactie?

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, wegens dwaling vernietigbaar is, indien, voor zover hier van belang, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende partij had behoren in te lichten (artikel 6:228, eerste lid aanhef en onder b BW). Koper moet dwaling aannemelijk maken met bewijs. De bewering van koper dat deze dwaling te wijten is aan een schending van een mededelingsplicht aan de zijde van verkoper, kan echter niet met een voldoende mate worden vastgesteld. Het voorgaande leidt ertoe dat thans niet voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een beroep op dwaling zal honoreren. De vordering in kort geding van koper in dit voorbeeld werd  afgewezen. Koper kan dan in een bodemprocedure uitgebreider bewijs voeren om zijn vordering hard te maken en bewijs te leveren van schending van de mededelingsplicht met als gevolg dwaling. Een advocaat vastgoed van Blenheim kan adviseren over de instellen van een vordering wegens dwaling of ontbinding van de koopovereenkomst. Lees verder over: 7 tips over verborgen gebreken.

Een specialist vastgoedrecht van Blenheim staat u graag bij met raad en daad.