Blogs van advocaten
in Amsterdam

Taxatie kosten van de bank: maak bezwaar!

Taxatie kosten van de bank: maak bezwaar!

Banken vragen op dit moment van ondernemers met vastgoed om bijna jaarlijks hun vastgoed te taxeren om te bepalen wat de Loan-to-value ratio (LTV) verhouding is (de LTV geeft de verhouding tussen de hoogte van schuld – hypotheek - en de waarde van onderpand – woning / onroerend goed). Vooral bij bijzonder beheer kan door banken geëist worden dat er jaarlijks een taxatie plaatsvindt, hetgeen voor de ondernemer erg bezwaarlijk kan zijn. Die extra kosten komen dan bovenop de kosten die banken al in rekening brengen bij een ondernemer die het al lastig heeft

Bank berekent kosten door aan ondernemer

De ondernemer draait voor de kosten van de taxatie op, dat staat in de algemene voorwaarden van de bank. Vooral als het gaat om commercieel vastgoed eisen banken vaak een jaarlijkse taxatie. Ook in bijzonder beheer situaties zal de bank vaker aandringen op taxatie. Taxatierapporten moeten (vaak) goedgekeurd zijn door een gecertificeerd instituut. Bekende partijen zijn daarbij:

Het Nederlands Woning Waarde Instituut

Taxatie Validatie Instituut

Taxateurs unie

Veel van mijn klanten hebben daar bezwaren tegen. Dat kan om allerlei redenen zijn. Bijvoorbeeld omdat er voor de bank geen voldoende belang bestaat bij taxatie, omdat er aanzienlijk is afgelost op de leningen en er geen vrees is voor onderdekking (dat wil zeggen dat de waarde van het pand lager is dan de uitstaande leningen), maar ook omdat de kosten in geen verhouding meer staan tot het belang daarbij.

Taxatie te laag? Tegentaxatie? 

Daarbij is het ook zo dat veel banken vervolgens taxeren en dus opdrachtgever zijn, en ik toch wel vaak hoor dat de ervaring is dat de taxateur dan vooral aan de voorzichtige (en dus: lage) kant zal gaan zitten. De ondernemer heeft vaak belang bij zo'n hoog mogelijke taxatie, terwijl de bank risicomijdend is en dus eerder uit zal gaan van het negatieve scenario.

Daar komt bij dat een taxateur vaak in zijn/haar algemene voorwaarden heeft staan dat hij/zij niet aansprakelijk is voor een foutieve taxatie. Recent heeft de rechtbank Amsterdam nog geoordeeld dat de taxateur zich kan beroepen op een dergelijke exoneratiebepaling.Wel oordeelde de rechtbank Amsterdam in die uitspraak dat de taxateur een zorgplicht heeft 

Het is wel om een tegentaxatie uit te voeren, maar dit heeft weer hoge kosten tot gevolg. Daar staat tegenover dat banken een lage taxatie vaak gebruiken als onderbouwing van een verhoogd risicoprofiel, waarbij ook dan nog eens de kosten voor de ondernemer, door bijvoorbeeld de opslag te verhogen, worden vergroot.

Dat in de kleine lettertjes van de overeenkomst staat dat de bank op ieder gewenst moment mag taxeren, betekent nog niet dat deze bepaling te pas en te onpas kan worden gebruikt. De overeenkomst wordt immers ook beheerst door de redelijkheid en billijkheid en dat betekent dus ook dat verzoeken tot taxaties wel redelijk moeten zijn, althans kunnen de kosten niet altijd worden afgewend op de klant. Het kan daarom zinvol zijn om bezwaar te maken tegen taxatiekosten. In sommige gevallen is het namelijk erg onwaarschijnlijk dat een pand in korte tijd in waarde verandert. Het is natuurlijk erg afhankelijk van het type pand en op welke wijze het wordt geexploiteerd. Bovendien kan een taxatie ook om andere redenen ongewenst zijn, bijvoorbeeld omdat het pand wordt verhuurd en er dan iedere keer een taxateur het gehuurde moet bekijken.

Advocaat banken 

Mocht u zelf in een situatie zitten waarin de bank taxatie eist, dan kan het de moeite lonen om bezwaar te maken. Advocaat Jasper Hagers kan u van advies voorzien in uw contacten met de bank. 

 

Indien u daarover advies nodig heeft, dan kan Jasper Hagers, advocaat banken, u altijd adviseren.

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form