Blogs van advocaten
in Amsterdam

Gedwongen veiling huis op basis van onjuiste hypotheek?

Gedwongen veiling huis op basis van onjuiste hypotheek?

In een recent geschil ging het om een veiling van een woning, waarbij werd getracht in een kort geding om een veiling te voorkomen.  

Het ging om de vraag of de bank op basis van een hypotheek tot executie van de woning (en dus veiling van de woning) mocht overgaan.

Verbod op executieverkoop via kort geding

Het ging om een hypothecaire lening bij DSB Bank N.V. Er werd een hypotheek gevestigd voor een bedrag van (maximaal) EUR 180.810,-. Zoals bekend, failleerde DSB Bank in 2009, waarbij de leningnemer vervolgens in 2011 de nietigheid en/of vernietigbaarheid van de hypotheken heeft ingeroepen op basis van onder meer schending van de zorgplicht. De gedupeerde stelde zich op het standpunt dat de bank medeverantwoordelijk was voor de restschuld. Er gaan op dit moment veel geluiden op, waarbij de strekking is: maak banken medeverantwoordelijk voor restschulden

Verkoop van woning: voor wie komt de restschuld?

De curator trok zich van die standpunten weinig aan en heeft de woning verkocht voor een bedrag van EUR 122.074,05. Na de verkoopopbrengst volgde een restschuld, waarvan de vraag was voor wiens rekening de restschuld was. De curator stelde zich natuurlijk op het standpunt de leningnemer de restschuld nog moest betalen en de klant op zijn beurt vond dat niet.

Veiling voorkomen? Start een kort geding!

Hierop startte de klant een kort geding, in welk kort geding werd gevraagd om een dwangsom, om zo executiemaatregelen te doen staken.  Het kort geding diende te voorkomen van een veiling

In eerste instantie wint de klant, maar de curatoren gingen in hoger beroep.

In dit arrest ging het vooral om de vraag of de hypotheekakte wel voldoende grond biedt om tot executoriale maatregelen over te gaan op andere goederen dan de woning. In het bekende arrest Rabobank/Donselaar heeft de Hoge Raad al bepaald dat de bank zich ook kan verhalen op andere zaken dan de woning, mits maar de vordering ten tijde van de hypotheekakte bestond en in de akte is omschreven en voor zover deze toekomstig was, dat die grondslag vindt in een bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding. Een technisch verhaal misschien, maar het komt er op neer dat de akte voldoende duidelijk moet zijn op welke vorderingen deze ziet. De hypotheekakte levert dus niet altijd een executoriale titel op. 

Restschuld voor rekening van de bank?

In de procedure bestond er discussie of ten aanzien van de restschuld was voldaan aan de voorwaarden. Bij het ondertekenen van de kredietovereenkomst en de hypotheekakte van namelijk een fout(je) gemaakt. De letterlijke tekst van de hypotheekakte en de overeenkomst stemden niet helemaal met elkaar overeen. Niettemin geeft het Hof de curator gelijk. Hierbij verwijst het Gerechtshof naar het aloude Haviltex-arrest, waarbij is bepaald dat overeenkomsten niet strikt taalkundig moeten worden uitgelegd, maar dat ook moet worden gekeken naar de bedoeling van partijen en wat tussen partijen duidelijk is. Bovendien overwoog het Hof dat een restschuld voortvloeit uit de kredietovereenkomst zoals die destijds was afgesloten. De klant draait in dit geval dus op voor de restschuld. Opvallend is wel dat het Hof ook aanneemt dat kredietverhogingen ook voortvloeien uit de kredietovereenkomst. Dat betekent dat een verhoging van het krediet nog steeds betekent dat de bank op basis van de hypotheek tot verhaal over kan gaan. Ook als dat verhoogde krediet niet wordt terugbetaald. Het gaat erom dat de rechtsverhouding dezelfde blijft.

Advocaat gespecialiseerd in kort geding

Heeft u vragen over deze uitspraak of zit u zelf met een restschuld bij de bank, neem dan contact op met advocaat Jasper Hagers, gespecialiseerd in kort geding.

 

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form