Wanneer kan je nog onder koopovereenkomst woning uit?

Advocaat vastgoed bespreekt in deze blog het schriftelijkheidsvereiste dat geldt bij een koopovereenkomst van een woning tussen twee particulieren. Verkoper kan afzien van koopcontract woning net als koper van koop kan afzien als er geen koopcontract is getekend. In een arrest van de Hoge Raad uit 2011 (ECLI:NL:PHR:2011:BU7412) is leidend inzake het leerstuk van het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van onroerende zaken. De strekking van het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW is met name consumentenbescherming. In dat kader heeft de Hoge raad in genoemde uitspraak geoordeeld dat alleen in het geval dat de verkoper een particulier betreft, door de verkoper een beroep kan worden gedaan op het schriftelijkheidsvereiste. Betreft het geen particuliere verkoper, dan is de verkoper reeds gebonden op het moment dat wilsovereenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst (en dat is dus ook wanneer dit mondeling is gebeurd!). Lees ook: schriftelijkheidsvereiste bij koop woning.

Afzien koop woning kan niet altijd

In uitzonderlijke gevallen kan een beroep op het ontbreken van de schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, aldus het arrest van de Hoge Raad uit 2011. In dat geval is er vooralsnog geen overeenkomst tot stand gekomen, desondanks kan er aanleiding bestaan de verkoper te veroordelen tot schadevergoeding. Koper en de makelaar doen er goed aan de (mondelinge) overeenkomst schiftelijk te bevestigen en zo snel mogelijk ondertekening van de koopovereenkomst te regelen.

Hoger bod nadat al koop is gesloten met ander

Het enkele feit dat een hoger bod van een derde voor de woning is ontvangen niet als een zodanige omstandigheid kwalificeert, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming juist de ruimte aan partijen geeft alsnog van de beoogde koopovereenkomst af te zien. Daarnaast is in recentere jurisprudentie (Rb Amsterdam 19 november 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7276) overwogen dat het enkele feit dat er al een concept koopakte was verstuurd en de makelaar van de verkoper pas op de dag van de geplande ondertekening aan de koper mededeelt dat de koop geen doorgang kan vinden, ook niet als dergelijke omstandigheden kwalificeren. Voor het beroep op het schriftelijkheidsvereiste maakt het niet uit hoever de onderhandelingen waren gevorderd.

Medewerking verkoper aan koopovereenkomst

Een beroep door verkoper op het schriftelijkheidsvereiste kan gegrond zijn, indien de verkoper een particulier is. Toch hangt iedere zaak af van de specifieke feiten en omstandigheden. Vraag daarom onze advocaat vastgoed om advies als u twijfelt of de koop definitief is of nog ongedaan gemaakt kan worden. Indien de verkoper geen particulier is, dan geldt dat de verkoper gehouden medewerking te verlenen aan het opstellen van de koopakte. In dat geval is het raadzaam de verkoper daarop te wijzen, eventueel middels een brief van een advocaat als pressiemiddel. In het geval er sprake is van een particuliere verkoper, brengt de omstandigheid dat de verkoper een hoger bod van een derde op de woning heeft gekregen en om die reden af ziet van de reeds gemaakte mondelinge afspraken in beginsel niet met zich mee dat een beroep op het schriftelijkheidsvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Beroepsfout makelaar bij afzien koop?

Indien de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt, zou deze in beginsel aansprakelijk kunnen worden gesteld. Van belang is daarbij wie de opdrachtgever is van de makelaar in de bemiddelingsovereenkomst. Als opdrachtnemer dient de makelaar de belangen te behartigen van zijn cliënt en zich te onthouden van handelingen of nalaten die daarmee strijdig zijn. De maatstaf is of de makelaar heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Indien hieraan wordt getwijfeld, kan een klacht worden ingediend bij de Raad van Toezicht van de NVM. Hierbij is het raadzaam te worden bijgestaan door een specialist, zoals een advocaat vastgoedrecht.