Dwangsombesluit gemeente wegens achterstallig onderhoud pand
Categorie: Last onder dwangsom
De eigenaar van een pand heeft een zorgplicht voor zijn onroerend goed, zo bepaalt de Woningwet. Terzake achterstallig onderhoud en gebreken aan een pand zou ook strijd ontstaan met het Bouwbesluit. De gemeente wil in de zaak over een beschermd dorpsgezicht dat het pand wind- en waterdicht gemaakt wordt; de afdekzeilen moeten verwijderd worden, de dakgoten moeten gerepareerd worden alsmede de kozijnen en dakkapellen etc. De eigenaar wil geen tijdelijke maatregelen en wil op basis van een definitieve omgevingsvergunning volledige renovatie doorvoeren.
Handhaving door gemeente wegens welstandeisen
Tegen het besluit om een dwangsom op te leggen van € 75.000,–, waarbij de werkzaamheden binnen 4 maanden klaar moeten zijn, wordt dan ook bezwaar aangetekend door de eigenaar en hij vraagt om een voorlopige voorziening bij de bestuursrechter. Als de rechter het verzoek behandelt, is inmiddels een aanvraag voor de omgevingsvergunning al enige weken in behandeling bij de gemeente. Heeft de gemeente dan nog recht om te handhaven wegens “welstandseisen” als eigenlijk eerst de omgevingsvergunning verleend moet worden?
Legalisatie door werkzaamheden na vergunning
De rechter overweegt dat de gemeente als bestuursorgaan mag handhaven op basis van geldende wetgeving inzake onroerend goed. Handhaving is echter niet aan de orde indien concreet zicht op legalisatie bestaat en dat is het geval indien een vergunningsprocedure loopt. Ook geeft de rechter aan dat ingevolge geldende rechtspraak van de Raad van State handhaving niet onevenredig mag zijn in verhouding tot daarmee te dienen belangen bij het optreden van de gemeente.
Vage omschrijving van het dwangsombesluit van de gemeente
Aan de orde komt ook dat de last onder dwangsom onduidelijk is geformuleerd. Het dient exact duidelijk te zijn voor degene die de aanschrijving ontvangt wat verwacht wordt. Indien dat onduidelijk is en er een geschil over ontstaat is het redelijk dat daar een zware dwangsom op gezet is. Ook constateert de rechter dat de werkzaamheden die de gemeente verlangt door de Welstandscommissie getoetst moeten worden.
Dwangsombesluit is onevenredig
De rechter meent in deze zaak dat de gemeente de last onder dwangsom onvoldoende heeft onderbouwd dat er haast is bij het opheffen van de toestand van het pand in strijd is de redelijke eisen van welstand. Begrijpelijkerwijs trekt de gemeente zich dit aan, ook de veiligheidssituatie rondom het pand, maar toch verdraagt het besluit zich niet met het beginsel van rechtszekerheid. De rechter stelt dan ook dat de gelaste maatregelen door de gemeente onevenredig zijn in deze situatie.
Schorsing besluit dwangsom wegens eisen welstand
Dat is voor de rechter een reden om het besluit van de gemeente te schorsen gedurende de bezwaarprocedure. Gelijktijdig geeft de rechter wel aan dat de eigenaar van het pand tijdelijke maatregelen dient te treffen, zoals het omzetten van het perceel met een hekwerk, alsmede het wind- en waterdicht maken. Er staat echter geen dwangsom op. De rechter veroordeelt ook de gemeente in de kosten van de procedure (uitspraak niet gepubliceerd). Mogelijk dat de afdeling handhaving van de ze gemeente sneller werkt dat de afdeling vergunningen. Handhaven terwijl er een vergunningaanvraag loopt bij de gemeente is niet handig. Dat hoeft een eigenaar van een pand dat gerenoveerd moet worden niet te accepteren.