Blogs van advocaten
in Amsterdam

Huurgarantie in plaats van huurovereenkomst

Verkoop vastgoed met huurgarantie 

In een pand waarin een bedrijfsruimte leegstaat kan de verkoper een huurgarantie afgeven die de huur garandeert zolang er geen huurder is (of zolang als bepaald in de huurgarantie). De waarde van deze huurgarantie wordt gekapitaliseerd in de koopsom. De koper betaalt dan bijvoorbeeld 12x de waarde van het gegarandeerde bedrag. Voor de leegstaand de ruimte ontvangt de verkoper die de huurgarantie afgeeft dus 12x € 100.000 of € 1.2 mio als koopsom. In de zaak die ik hieronder bespreek moest de Hoge Raad eraan te pas komen om een overeengekomen huurgarantie eer te laten herleven. Dat gebeurde met behulp van de zgn. Haviltex formule, bij juristen wel bekend. 

Huurgarantie leegstaande bedrijfsruimte komt in de plaats van huurovereenkomst 

In deze kwestie over en huurgarantie ging het er vooral om wat koper en verkoper bij deze transactie hadden afgesproken. De verkoper meende dat de huurgarantie bij de doorverkoop door koper was vervallen. En stopte spontaan met betalen. Bij de rechtbank werd de verkoper echter in het ongelijk gesteld en werd veroordeeld de huurgarantie na te komen. De verkoper ging in hoger beroep.

Het hof bekeek de zaak anders dan de rechtbank en kwam met een eigen uitleg van hetgeen partijen in de visie van het Gerechtshof hadden afgesproken. Het hof las hierin echter meer en andere afspraken dan feitelijk waren overeengekomen. Daar veranderde de rechter in hoger beroep de feiten van de zaak. Omdat verkoper door het Hof in gelijk werd gesteld ging de koper op haar beurt in cassatie. DE cassatie-advocaat voerde onder meer aan dat de haviltex formule niet correct was toegepast.

Cassatie over uitleg huurgarantie door Gerechtshof Amsterdam 

Een mag uitleg geen aan een contract. De rechter mag de bedoeling  van de contractspartijen uitleggen. Maar daar zijn grenzen aan. De rechter mag de feiten niet zelf gaan invullen. Over de uitleg van een contratc heeft de Hog raad in de zaak Haviltex ooit de criteria geformuleerd hoe uitleg van een overeenkomst door de rechter gedaan kan worden. De Hoge Raad zegt daarover dat het Hof bij de uitleg van een overeenkomst als de onderhavige toe te passen Haviltex-maatstaf heeft miskend. In het bijzonder heeft het hof eraan voorbijgezien dat het bij de uitleg niet gaat om de vraag wat partijen (naar het oordeel van het hof) zouden zijn overeengekomen indien zij (wel) rekening hadden gehouden met doorverkoop van het gebouw, maar om de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de uit te leggen bepaling mochten toekennen in het geval dat het gebouw werd doorverkocht, en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 (Lundiform/Mexx)).  

Rechter gaat ten onrecht voorbij aan standpunt koper  

Ook het oordeel van het Gerechtshof dat het huurgarantiebeding eindigde op de datum van doorverkoop van het gebouw kort na de aankoop is onvoldoende gemotiveerd volgens de Hoge Raad. In het bijzonder verdiende dat oordeel nadere motivering in het licht van de stellingen van de koper:

- dat de door koper betaalde koopprijs van het gebouw was gebaseerd op de door verkoper  opgegeven en gegarandeerde huurwaarde middels huurgarantie;

- dat de koper op haar beurt bij de verkoop aan [A] een vergelijkbare huurgarantie heeft afgegeven. 

De zaak is doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag om verder af te handelen.

Lees ook: toelichting cassatie-advocaat over uitspraak Hoge Raad inzake huurgarantie

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form