Blogs van advocaten
in Amsterdam

Toestemming VvE aanbouw of opbouw appartement

Toestemming VvE aanbouw of opbouw appartement

Indien een appartementseigenaar een aan- of opbouw wenst te realiseren, zal hij de vergadering van eigenaren voorafgaand toestemming moeten vragen om zijn plannen uit te mogen voeren. Zulks blijkt uit het Modelreglement. In artikel 22 van het Modelreglement (2006) is namelijk het navolgende opgenomen:

“Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.”

Een degelijk besluit van de vergadering zal in de meeste gevallen met een gewone meerderheid van stemmen kunnen worden genomen. Indien daar een afwijkende regeling voor is opgenomen is dat in de splitsingsakte nader uitgewerkt.
Gebruikelijk is dat de vergadering niet alleen als voorwaarde zal stellen dat de plannen voldoende concreet worden gepresenteerd maar zal tevens in de rechtspraak ontwikkelde criteria toetsen. De belangrijkste criteria zijn technische kwaliteit van het werk, eventuele gevaren voor constructie, handhaving van het architectonisch uiterlijk, eventuele precedentwerking en niet in de laatste plaats eventuele overlast ten gevolge van de aan- of opbouw.
Gezien het vorenstaande staat het de vergadering vrij om op de aanvraag negatief te beslissen. Indien de eigenaar zich in dat besluit niet kan vinden, staat hem de weg open binnen een maand na kennisneming van het besluit de kantonrechter op de voet van artikel 5:130 BW te vragen het besluit van de VvE te vernietigen. De kantonrechter zal dan vervolgens het besluit toetsen aan de redelijkheid en billijkheid.
Voor het geval dat de kantonrechter het besluit vernietigt, zal dat de eigenaar nog niet veel opleveren. De vernietiging van een negatief besluit (in dit geval de weigering van toestemming), levert immers op zichzelf nog geen positief besluit (de toestemming voor de aan- of opbouw) op. De eigenaar zal dus nog een andere weg moeten volgen om alsnog de toestemming te verkrijgen. Die weg ligt in artikel 5:121 BW: de eigenaar kan de toestemming van de VVE laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Wordt deze machtiging verleend, dan neemt deze de plaats in van het negatieve besluit en kan de eigenaar de aan- of opbouw alsnog realiseren.

Wijziging splitsingsakte wegens opbouw of aanbouw aan een appartement

De volgende vraag is vervolgens of als gevolg van de aan-of opbouw de splitsingsakte gewijzigd moet worden. De maatstaf voor de vraag of vervolgens wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is, is door de Hoge Raad als volgt geformuleerd:

"voor niet structurele wijzigingen in of tussen privégedeelten, die geen gevolgen hebben voor de omvang van de rechten en verplichtingen van de eigenaar(s) is geen wijziging van de akte nodig. Wanneer er een structurele wijziging plaatsvindt van niet-tijdelijke aard, waarbij bijvoorbeeld een gemeenschappelijk gedeelte blijvend binnen de begrenzingen van een privégedeelte wordt getrokken is wijziging van de splitsingstekening vereist."

Aan de hand van de splitsingstekening kan worden afgeleid, welk gedeelte van het gebouw bestemd is om als “privé” en als “gemeenschappelijk” gedeelte te worden gebruikt. Op grond de van de splitsingsakte deel uitmakende tekening worden de privégedeelten dik omlijnd en in het model splitsingsreglement staan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken opgesomd. Als er onduidelijkheid ontstaat, geldt dat al hetgeen op de tekening niet expliciet als privégedeelte is aangeduid als gemeenschappelijk gedeelte moet worden beschouwd. Bij twijfel is meestal de Vergadering van Eigenaars bevoegd een beslissing te nemen.
Voor wijziging van de splitsingsdocumenten ten aanzien van een aan- of opbouw is dus vereist dat aan de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Als de tuin waarop de aanbouw wordt gerealiseerd reeds behoort tot de privé gedeelten van de appartementseigenaren, leidt het plaatsen van een aanbouw niet tot een verandering in de begrenzing van de privé gedeelten. Van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie is dan geen sprake. Dat betekent dat een wijziging van de splitsingsakte in beginsel niet is vereist.
Lees ook: wijziging splitsingsakte vereniging van Eigenaars.

Een opbouw of een aanbouw aan een appartement?

Heeft u vragen over een opbouw of een aanbouw aan uw appartement, of heeft u een andere vraag over VvE-recht?
Neem dan contact op met een advocaat vastgoed van Blenheim.

 

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form