Blogs van advocaten
in Amsterdam

Renovatievoorstel – verplaatsing zolder

Renovatievoorstel – verplaatsing zolder

Onlangs heeft een verhuurder zich tot ons gewend met de vraag of kan worden afgedwongen dat een huurder meewerkt aan de verplaatsing van de berging op zolder die in gebruik is bij huurder. Het belang van de verhuurder was gelegen in een hogere huur- of verkoopopbrengst.

Op grond van de wet (art. 7:220 lid 2 BW) kan een huurder gedwongen worden om mee te werken aan een renovatie van het gehuurde. Onder renovatie wordt begrepen “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”.

De huurder is slechts gehouden om mee te werken aan een renovatie als hij daartoe van de verhuurder een redelijk voorstel krijgt. In beginsel is de huurder dus gehouden om zijn medewerking aan het voorstel te verlenen, behoudens in het geval dat het voorstel niet redelijk is.

Zulks wordt ook in de jurisprudentie bevestigd. Zowel in de uitspraak van het Hof van 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:3841), alsmede het arrest van het Hof Amsterdam van 4 februari 2014, WR 2014/74, ging het om de vraag of een huurder moet meewerken aan het verplaatsen en wijzigen van een gedeelte van het gehuurde object, te weten een op de zolderetage gelegen berging. In beide gevallen, was het belang van de verhuurder gelegen in een hogere huur- of verkoopopbrengst, door te kunnen realiseren, dan wel verbeteren van een andere woning in hetzelfde pand.

Uit de jurisprudentie volgt dat het voorstel van de verhuurder concreet en reëel moet zijn. Bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol:

  • de aard van de werkzaamheden;
  • de noodzaak van de medewerking van de huurder;
  • de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder);
  • de huurprijsverhoging; en
  • de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder.

Het is aan verhuurder om aannemelijk te maken dat het voorstel redelijk is.  Het hof heeft in bovengenoemde uitspraak overwogen dat door verhuurder aan huurder niet een redelijk voorstel is voorgelegd. De aard van de werkzaamheden was niet duidelijk omschreven en het was onduidelijk welke afmetingen de nieuwe bergingsruimte zou krijgen. Ook zijn de financiële gevolgen niet in het voorstel benoemd. Voorshands is onduidelijk gebleven in hoeverre verhuurder met de belangen van huurder rekening heeft gehouden. Het hof heeft dan ook geoordeeld dat huurder onder deze omstandigheden niet gedwongen kan worden mee te werken aan de door de verhuurder voorgestelde wijziging van het gehuurde.

Van belang is dus dat u als verhuurder in geval van renovatie een schriftelijk voorstel doet dat redelijk is.  Indien de huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel kan bij de rechter worden gevorderd dat huurder medewerking verleent aan het renovatievoorstel.

Het voorgaande doet overigens niet af aan de bevoegdheid van verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt of de weigering door huurder van redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst etc. Het is dus mogelijk om eerst tot renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst over te gaan, en in een later stadium tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. Wel moet dan uiteraard aannemelijk worden gemaakt dat een van de opzeggingsgronden zich voordoen.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of heeft u een andere vraag over het huurrecht? Neem dan contact op met advocaat vastgoed, Marie-Louise van Kleef:

Categorieën

Juridisch actueel

Movie

Contact form