Blogs van advocaten
in Amsterdam

Gebreken na koop woning – geen bouwvergunning verbouwing

Verbouwing zonder vergunning en aansprakelijkheid verkoper 

Verbouwen zonder vergunning kan een tot aansprakelijkheid verkoper leiden na verkoop van de woning. Als de koper geen weet heeft dat (een deel van) de woning zonder bouwvergunning (omgevingsvergunning) is gebouwd dan heeft hij en vordering tegen de verkoper. Koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. In de rechtspraak is de regel ook toegepast op bouwen in afwijking van het Bouwbesluit respectievelijk de (toenmalige) bouwverordening. Soms gaat het om een combinatie van het ontbreken van een bouwvergunning en het niet voldoen aan andere voorschriften, die aan het verkrijgen van een vergunning in de weg zouden kunnen staan. 

Niet gebouwd volgens de bouwtekening 

Indien niet volgens de bouwtekening is gebouwd is dan is een verbouwing (deels) illegaal. De koper van een woning kan daar na de koop mee geconfronteerd worden. ook hier geld dat de koper een klachtplicht heft en dit direct dient te melden aan de verkoper. De verkoper kan zich inspannen om de verbouwing alsnog gelegaliseerd te krijgen om aansprakelijkheid te vermijden. Voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit, is bepalend of de verkochte recreatiewoning de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen door verkoper over de eigenschappen van de woning. Indien de koper van de woning zijn verwachtingen  (mede) uit de bouwtekening heeft ontleend die bij de verkoopbrochure zat dan is de verkoper aansprakelijk. Lees ook: dwaling koopovereenkomst

Ontbreken vergunning verbouwing soms niet nadelig voor koper 

In een geval waarin het ontbreken van de bouwvergunning voor de koper geen nadelige gevolgen had, omdat het gekochte recreatiewoning viel onder het gemeentelijke gedoogbeleid zodat de koper van gemeentewege niet zou worden belemmerd in het gebruik en genot van het zomerhuisje, oordeelde het hof Arnhem dat geen sprake was van een non-conformiteit; de verkoper was niet aansprakelijk. Het hof ‘s-Hertogenbosch achtte de regel “koper mag uitgaan van overeenstemming met regelgeving” niet van toepassing in een geval waarin bij een verbouwing bleek dat een 30 jaar geleden met vergunning aangebrachte verdiepingsvloer niet voldeed aan de belastingseisen. 

Uitsluiting aansprakelijkheid verkoper (exoneratie) 

De verkoper die aansprakelijk wordt door de koper zal zich proberen te beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid in de (NVM) koopovereenkomst. Bijvoorbeeld: “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende (….) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).” Dat beroep op exoneratie (uitsluiting aansprakelijkheid) wordt niet zonder meer geaccepteerd door de rechter. Het beroep op die uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper kan in de gegeven omstandigheden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Lees ook: ontbinding koopcontract

Advies advocaat koopcontract en ontbreken bouwvergunning 

Ieder koopcontract heeft specifieke afspraken, uitsluitingen en bedingen; om die reden dient een advocaat altijd de koopovereenkomst en de leveringsakte te bestuderen en vaak ook het verkoopmateriaal. Vraag daarom vrijblijvend advies aan onze advocaat vastgoed als u na de koop geconfronteerd bent met een ‘verborgen gebrek zoals het ontbreken van een vergunning of het niet voldoen aan de (bouw)regelgeving. Uitgangspunt is dat de verkoper op de voet van art. 7:17 BW in beginsel aansprakelijk wordt geacht wegens non-conformiteit bij een afwijking van ‘de regels’ bij de bouw, en wordt de koper in beginsel bescherming geboden tegen dit soort nadelige gevolgen van een kooptransactie.

 

Categorieën

Juridisch actueel

Movie

Contact form