Blogs van advocaten
in Amsterdam

Verkopend makelaar aansprakelijk voor onjuist woonoppervlakte?

Verkopend makelaar aansprakelijk voor onjuiste woonoppervlakte?

Wat is uw juridische positie indien u een woning heeft gekocht waarbij de woonoppervlakte achteraf kleiner blijkt te zijn dan de in de brochure of op Funda vermelde oppervlakte?

Houdt het verweer van de (verkopend) makelaar, dat in de verkoopbrochure een clausule is opgenomen dat aan die brochure geen rechten kunnen worden ontleend, in rechte stand?

Marie Louise Van Kleef van Blenheim Advocaten legt uit.

Makelaar aansprakelijk voor onjuist woonoppervlakte

De vraag of de verkopend makelaar jegens koper aansprakelijk is voor het vermelden van een onjuiste woonoppervlakte stond centraal in een arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018. Een verkopend makelaar die lid was van de NVM, had de woning opgemeten. In de verkoopbrochure was aangegeven dat de woonoppervlakte ca. 80 m2 bedraagt. Op dat moment had de NVM reeds een meetinstructie verplicht gesteld. Deze meetinstructie houdt in dat NVM-Makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte van een woning te vermelden volgens de zogenaamde NEN-2580. Een paar jaar later blijkt dat gebruiksoppervlakte slechts 71,11 m2 bedraagt. Een afwijking van 9 m2. Voor Amsterdamse begrippen een aanzienlijk verschil. Kopers vorderen dan ook schadevergoeding van de verkopend makelaar. Zij stellen dat de verkopend makelaar de juiste oppervlakte in de brochure had moeten opnemen, of uitdrukkelijk had moeten mededelen dat er een andere meetmethode is gevolgd.

De koper vordert schadevergoeding  (€ 51.271,75) van de verkopend makelaar wegens onrechtmatig handelen, door een woning aan te bieden onder vermelding van een onjuiste woonoppervlakte.

De rechtbank heeft deze vordering afgewezen.
Het Gerechtshof heeft de makelaar wel veroordeeld voor de schade. De verkopend makelaar is vervolgens in cassatie gegaan. De Hoge Raad is het met het Gerechtshof eens.

Onjuiste informatie van de verkopende makelaar

De Hoge Raad stelt voorop dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper indien de makelaar jegens de koper niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mogen worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verschaft over eigenschappen van de zaak, waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij diens aankoopbeslissing van belang kan zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woonoppervlakte.  

Onjuiste opmeting woonoppervlakte en aansprakelijkheid

De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat een NVM makelaar in beginsel onrechtmatig handelt en aansprakelijk is indien hij niet de NVM Meetinstructie in acht neemt bij het opmeten van een te verkopen woning. Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM zijn namelijk sinds 2010 verplicht om de Meetinstructie te gebruiken, zodat derden erop kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld de netto (gebruiks)oppervlakte betreft en zij geen valse verwachtingen krijgen.

Uitsluiting van aansprakelijkheid van de makelaar en de verkoper

In de verkoopbrochure wordt vaak aangegeven: “Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.”
De Hoge Raad gaf aan dat deze enkele (standaard)mededeling (ook wel genoemd: exoneratieclausule) op zichzelf niet specifiek genoeg is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen. Met andere woorden: de koper mag erop vertrouwen dat de verkopende NVM makelaar de juiste meetmethode gebruikt. Het verweer van de makelaar dat in de brochure een exoneratieclausule is opgenomen, dat aan de inhoud van de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, heeft in rechte geen standgehouden.

Schadevergoeding door de makelaar

In een onlangs gewezen arrest van de Hoge Raad op 22 februari 2019 wordt de Hoge Raad nogmaals bevestigd dat dat het niet hanteren van de meetinstructie onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig tegenover de koper is, wiens belangen worden beschermd door de meetinstructie. 

De hoogte van schadevergoeding die door de makelaar betaald moet worden wegens het onjuist vermelden van de woonoppervlakte kan niet zonder meer worden vastgesteld door de prijs voor de niet geleverde vierkante meters van het betaalde bedrag af te trekken. Naar het oordeel van de Hoge Raad dient er voor het bepalen van de schade een vergelijking te worden gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie waarin de makelaars zich wel aan de NVM-meetinstructie zouden hebben gehouden. Dat kan ingewikkeld zijn. De schade dient daarbij niet uitsluitend te worden bepaald door het waarde-verminderende aspect, maar is afhankelijk van meerdere factoren. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de rechter in onderhavige zaak de schade moet begroten, waarbij de rechter een grote mate van vrijheid toekomt.

Aansprakelijkheid verkoper bij onjuist woonoppervlakte

Indien de woonoppervlakte achteraf kleiner blijkt te zijn dan de in de brochure vermelde oppervlakte heeft u als koper de mogelijkheid om naast de makelaar ook de verkoper aansprakelijk te stellen.

De woning beschikt immers niet over de eigenschappen die koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Er is dan sprake van non-conformiteit als gevolg waarvan de verkoper aansprakelijk kan zijn voor de veroorzaakte schade. Echter, bij de koop van een woning wordt de vermelde oppervlakte vaak slechts als aanduiding bedoeld, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

Om deze bepaling kracht bij te zetten en schade wegens over- of ondermaat te voorkomen, wordt er in de koopovereenkomst vaak een beperking van aansprakelijkheid opgenomen. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat deze over- en ondermaatbepaling in bepaalde omstandigheden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als de verkoper wist of had kunnen weten dat de overeengekomen oppervlakte groter is dan de daadwerkelijke oppervlakte, dan geldt de beperking van aansprakelijkheid niet.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wil u direct actie ondernemen?

Neem dan contact op met vastgoed advocaat Marie-Louise van Kleef.

E-mail: mlvankleef@blenheim.nl

Tel: 06-19624998

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form