Blogs van advocaten
in Amsterdam

Boete bij illegaal woningdelen

Boete voor illegaal woningdelen en woonfraude

Boete voor woningdelen wordt in Amsterdam steeds vaker opgelegd aan de verhuurder. Een boete is soms onredelijk en onterecht. Het optreden tegen woningdelen is ook opmerkelijk omdat particuliere verhuurders die in woningbehoefte voorzien worden gestraft daar waar de gemeente tekortschiet in het verschaffen van betaalbare woonruimte. Als 3 of meer personen in een woning wonen is een vergunning voor woningdelen nodig vindt de gemeente Amsterdam. Handhavers van de gemeente controleren dit. En dat kan in geval van overtreding van de regels tot een bestuurlijke boete leiden van minimaal € 400 tot € 20.500. De verhuurder kan een boete van de gemeente voorkomen door een vergunning aan te vragen of te zorgen dat de woonvorm niet vergunningplichtig is. Een advocaat van Blenheim kan u goed advies geven over een woningdelen en (rechtmatigheid van) handhaving door de gemeente.

Samenwonen en boete woningdelen voorkomen 

De gemeente Amsterdam onderscheid twee vormen van woningdelen: hospitaverhuur (inwoning) en kamergewijze verhuur. In beide gevallen gaat het om wonen door 3 of meer volwassenen. Twee volwassenen in een woning beschouwd de gemeente als 1 huishouden. De vraag is waarom 3 en 4 personen bijvoorbeeld studenten niet als 1 huishouden wordt beschouwd door de gemeente. Degene die met een boete voor woningdelen wordt geconfronteerd kan dit ook aantonen als verweer tegen de bestuurlijke boete. Soms is het nodig het beleid van de gemeente en de huisvestingsverordening aan de kaak te stellen. Dat gebeurd door exceptieve toetsing door de rechter in een beroepsprocedure. Die regelgeving is soms onduidelijk, onredelijk of in strijd met hogere regelgeving. Dat was het geval in de gemeente Rotterdam waar woningdelen ook vergunningplichtig is gemaakt. De gemeenteraad in Rotterdam heeft in de Huisvestingsverordening echter niet onderbouwd dat in (delen van) de gemeente sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte. De gemeenteraad mag slechts gebruik mag maken van zijn bevoegdheid om een huisvestingsverordening vast te stellen, indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Dat had de gemeente niet aangetoond. In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam werd de opgelegde boete voor illegaal woningdelen vernietigd. Het kan dus zinvol zijn bezwaar en beroep aan te tekenen tegen een boetebesluit. Vraag daarover vrijblijvend advies aan een van onze advocaten. 

Tips voorkomen boete woningdelen door de gemeente 

• zorg dat je de regels van de gemeente goed kent en begrijpt
• probeer de woonsituatie in overeenstemming te brengen met de regels
• zorg dat de woning zodanig is ingericht dat bij controle door de gemeente duidelijk is dat aan de regels wordt voldaan
• als de situatie vergunningplichtig is bekijk dan als verhuurder of door aanpassing van de woning geen vergunning nodig is
• of vraag de vergunning aan en tref de noodzakelijke voorzieningen
• controleer of er niet teveel of onterecht personen zijn ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie
• een bewoner hoeft een handhaver van de gemeente niet de woning binnen te laten
• de handhaver dient dan eerst een last van de burgemeester te krijgen specifiek voor dit woonadres
• binnentreden betekent niet doorzoeken (ambtenaren mogen niet kasten of lades openen)
• zorg voor goede huurcontracten en duidelijk afspraken tussen huurder en verhuurder ook over controle door de gemeente
• bij controle kan de bewoner aangeven dat hij pas toestemming geeft als (de vertegenwoordiger van) de verhuurder aanwezig is of een advocaat
• dien altijd een zienswijze in tegen een voornemen tot opleggen bestuurlijke boete en vraag tijdig advies van een advocaat. 

Hospitaverhuur is toegestaan bij woningdelen 

Bij hospitaverhuur verhuurt een bewoner een deel van zijn woning aan een ander huishouden. Deze verhuurder kan de eigenaar van de woning zijn of een huurder (deze sluit dan een onderhuur hospitacontract). Het is ook niet van belang of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning; wel is toestemming van de eigenaar/verhuurder nodig. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig waarbij sprake is van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner. De gemeente Amsterdam stelt de volgende voorwaarden aan hospitaverhuur:

  • de verhuurder heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning
  • er is sprake van onderverhuur aan, of inwoning door, 1 of 2 huishoudens
  • de verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het (GBO) van de woonruimte
  • binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar. 

Let wel: de gemeente Amsterdam spreekt van huishoudens. Het kan echter ook om één huishouden gaan. Dus ook drie personen kunnen bij hospitaverhuur één huishouden vormen, ongeacht wat de gemeente daar van vindt. Dan is er geen vergunningplicht. Onze advocaat huurrecht kan een hospita-huurovereenkomst opstellen. Ook kunnen door twee hospitahuurcontracten vier bewoners in de woning wonen. 

Woningdelen bij kamergewijze verhuur 

Om in Amsterdam een boete te voorkomen kan ook voor kamergewijze verhuur gekozen worden. Dat is het geval als een woning door 3 of meer volwassenen wordt bewoond, behalve als de bewoners een huishouden vormen (bijvoorbeeld bij een gezin of ander vorm van gemeenschappelijk huishouden). 2 volwassenen worden altijd als 1 huishouden gezien door de gemeente, maar met 3 of 4 personen kan dit ook het geval zijn.

Het gaat bij kamergewijze verhuur dus altijd om een woning met minimaal 3 onzelfstandige woonruimten (dus geen vergunning nodig bij twee kamers naast gemeenschappelijk ruimte). Voor deze woonvorm (dus minimaal drie kamers en gemeenschappelijk ruimte) is een vergunning van de gemeente nodig (tenzij sprake is van een legale hospitaverhuur als hierboven genoemd), die wordt verleend als aan een aantal voorwaarden is voldaan. De voorwaarden betreffen in ieder geval:
• de wo­ning heeft een ge­meen­schap­pe­lij­ke ver­blijfs­ruim­te van min­stens 11 vier­kan­te me­ter, met een mi­ni­ma­le breed­te van 3 me­ter
• er moet ge­lui­d­iso­la­tie zijn voor de wo­ning­schei­den­de con­struc­tie. De lucht­ge­lui­d­iso­la­tie en de con­tact­ge­lui­d­iso­la­tie van de wo­ning­schei­den­de con­struc­tie moe­ten vol­gens het Bouw­be­sluit mi­ni­maal 47 dB be­dra­gen.

Lees hier alle voorwaarden voor onzelfstandige woonruimte voor kamerverhuur. 

Bestuurlijke boete en dwangsom bij woonfraude 

Naast een boete wegens “fout” woningdelen of woonfraude kan de gemeente tegelijk en een last onder dwangsom opleggen om herhaling van de overtreding te voorkomen. Bij boetes voor illegale airbnb verhuur aan toeristen  is deze dwangsom € 500.000. De bedoeling is om een verhuurder hiermee af te schrikken. Tegen de bestuurlijke boete en dwangsom voor woonfraude is bezwaar en beroep mogelijk en dat is soms nodig. Dat komt omdat de gemeente nogal eens steken laat vallen bij de voorberidng van een besluit en rapportage. Regelmatig zien wij in een rapport van bevindingen aannames en veronderstellingen van handhavers die niet tot enig bewijs leiden. Ook onbevoegd binnentreden van ambtenaren en intimidatie van bewoers komt voor. Dat leidt tot onrechtmatig verkregen bewijs. Vraag daarom altijd advies van een bestuursrecht advocaat om uw situatie goed te laten beoordelen..

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form