Blogs van advocaten
in Amsterdam

Vergunning bed&breakfast Amsterdam en woningdelen

Vergunning bed&breakfast Amsterdam en woningdelen; plannen gemeente 

In de concept huisvestigingsverordening van Amsterdam voor 2020 staan onder andere voorstellen voor nieuwe regels voor kamerverhuur, toeristische verhuur. B&B’s in Amsterdam moeten een vergunning aanvragen bij de gemeente. Per wijk is er een maximaal aantal vergunningen te vergeven (quotum). Als er in een wijk meer aanvragen voor een B&B vergunning zijn dan in het quotum past, worden de vergunningen verloot. Er is dan sprake van schaarse vergunningen, en daar geldt een speciale procedure voor. Ik schreef er een boek over: De Strijd om Schaarse Vergunningen. De vraag is of er dan minder toeristen naar Amsterdam komen, want dat is kennelijk de bedoeling. Voor kamerverhuur (woningdelen) komt er een maximumbeleid voor het aantal woningen waar dat is toegestaan.

Vergunning B&B-houders leidt tot schaarse vergunningen

Schaarse vergunningen zijn vergunningen waarvoor meer gegadigden zijn, dan beschikbare vergunningen. In de uitspraak van de Raad van State van 2 november 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2927; Speelautomatenhal Vlaardingen is bepaald welke regels er moeten gelden in geval sprake is van een schaarse vergunning. Uit die uitspraak volgt dat in het Nederlandse recht een rechtsnorm geldt die ertoe strekt dat bij de verdeling van schaarse vergunningen door het bestuur op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte moet worden geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen. De gemeente Amsterdam moet hierover tijdig voorafgaand aan de start van de aanvraagprocedure duidelijkheid te scheppen, door informatie over de vergunning- en verdelingsprocedure bekend te maken via een zodanig medium dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Dat gaat de gemeente (zeer) veel werk opleveren met de kans op fouten.

Eisen waar vergunningstelsel toeristische verhuur aan moet voldoen 

Verhuur aan toeristen is een dienst. Derhalve is de Dienstenrichtlijn en de Dienstenwet van toepassing. Ingevolge de Dienstenrichtlijn moet en een dwingende reden van algemeen belang zijn om een vergunningstelsel in te voeren, ook voor B&B vergunningen en vergunning voor woningdelen. Tot nu toe was die reden er niet. Verhuur van 40% van je woning aan toeristen is toegestaan in Amsterdam. In de meeste bestemmingsplannen is bepaald dat een woning voor 40% mede gebruikt mag worden voor een andere activiteit zoals beroep aan huis. Daarom is al jarenlang toegestaan dat je maximaal 40% van je woning mag verhuren, ook aan toeristen. B&B-houder is immers ook een beroep. Ook mag een vergunningstelsel niet onnodig bezwarend zijn als er ook andere manieren zijn het doel te bereiken. Het moet evenredig zijn met het te dienen doel. 

Voorwaarden vergunning B&B-verhuur 

Een vergunningstelsel moet ingevolge artikel 10 Dienstenrichtlijn  zijn gebaseerd op criteria die voorkomen dat de bevoegde instanties hun beoordelingsbevoegdheid op willekeurige wijze uitoefenen. Daarom moet een vergunningstelsel voldoen aan de volgende criteria:
a) niet-discriminatoir;
b) gerechtvaardigd om een dwingende reden van algemeen belang;
c) evenredig met die reden van algemeen belang;
d) duidelijk en ondubbelzinnig;
e) objectief;
f) vooraf openbaar bekendgemaakt;
g) transparant en toegankelijk. 

Vergunning woningdelen en maximumbeleid 

Eerder schreef ik al een blog over woningdelen in Amsterdam en de boete voor illegaal woningdelen. In de plannen van de gemeente voor 2020 komt er per wijk een maximum aan te verlenen vergunningen voor kamerverhuur ofwel woningdelen. Ook komt er een maximum aan het aantal vergunningen per gebouw. Deze vergunningen zijn tijdelijk, maar er is geen vast aantal jaren voor de duur volgens de plannen. Een maximumbeleid betekent dat als dat maximum aan vergunningen voor woningdelen is bereikt ook sprake is van schaarse vergunningen. De voorgestelde regels voor deze vergunning woningdelen zijn nog vaag en onduidelijk en voldoen mogelijk niet aan de dienstenrichtlijn. Bijvoorbeeld de voorwaarde dat de vergunning vervalt als het aantal inschrijvingen lager dan drie personen is in de woning, lijkt mij onwerkbaar voor een eigenaar-verhuurder. Ook de onduidelijkheid van de duur van de vergunning voldoet niet aan het criterium van art. 19 Dienstenrichtlijn: criteria voor vergunningen moeten duidelijk en ondubbelzinnig zijn. Ook kun je je afvragen of er een dwingende reden van algemeen belang is voor de vergunning woningdelen. Het algemeen is immers gediend met voldoende woonruimte voor alleenstaande en jongeren en de gemeente zelf voorziet daar onvoldoende in. Daar roept vraagtekens op over de rechtvaardiging van een dergelijk vergunningstelsel. 

Schaarse vergunningen leiden tot meer rechtszaken 

In mijn boek de Strijd om schaarse vergunningen heb ik veel voorbeelden genoemd van de vele rechtszaken over schaarse vergunningen. Ik voorzie dat dit door de nieuwe huisvestingsverordening ook gaat gebeuren. De gemeente beseft kennelijk niet dat beroep aan huis in feiten een lange traditie kent die nu aan banden wordt gelegd. Een groot aantal B&B-houders in Amsterdam worden hier mogelijk brodeloos door. En als je geen inkomen meer kunt verwerven door een maatregel van de overheid dan stap je naar de rechter. Onhandig is ook de uitspraak van wethouder Ivens dat een huiseigenaar geen recht heeft zijn woning door verhuur te exploiteren. Hij gaat eraan voorbij dat eigendom een absoluut recht is. Dat recht kan niet zomaar door de overheid beperkt worden, daar moet een dwingende reden van algemeen belang voor zijn, maar ook een wettelijke grondslag, en daar wringt de schoen bij de gemeente Amsterdam. 

Gebrekkige grondslag verordening vergunning bed&breakfast en woningdelen 

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de huidige Huisvestingswet blijkt dat het belang van leefbaarheid slechts een secundaire rol kan spelen. Het voorstel om de bevoegdheden van Huisvestingswet ook in te kunnen zetten in het belang van de leefbaarheid is tot twee keer toe nadrukkelijk verworpen door de Tweede Kamer. Het belang van bescherming van de leefbaarheid kan wel worden meegewogen bij de beoordeling van een vergunning in het concrete geval. De Huisvestingswet kan dus niet worden gebruikt voor andere doelen, zoals beperking toerisme of beperking van toeristische verhuur, dan de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte; dáár is de Huisvestingswet voor bedoeld en daarvoor mag een gemeente een verordening voor opstellen. Van woningonttrekking is alleen sprake in geval van feitelijk verdwijnen van woonruimten uit de woonruimtevoorraad door een functiewijziging van het gebruik van de woning. 

Onvoldoende onderbouwing beleid vergunningen toeristische verhuur 

De gemeente heeft niet aangetoond dat de incidenteel toeristische verhuur van woningen een onevenwichtig of onrechtvaardig gevolg is van schaarste aan goedkope woonruimte. De situatie is feitelijk dat mensen bereid zijn hun woning te delen met tijdelijk huurders, en dat heeft geen enkel relatie met schaarste op de woningmarkt, en is dus geen onderwerp voor in een huisvestingsverordening.  Regulering van toeristische verhuur op grond van de Huisvestingswet is alleen bedoeld voor de ‘leefbaarheid’ in de stad, zo blijkt uit het standpunt van de gemeente. De gemeente maakt aldus oneigenlijk gebruik van de Huisvestingswet en rekt bovendien het begrip woningonttrekking enorm op, om een stok te vinden verhuurders aan te pakken. Deze ontwikklingen kan er toe leiden dat ook andere problemen onder ‘leefbaarheidsproblematiek’ gebracht worden, zonder dat de Wet daar grondslag voor biedt. 

Oneigenlijk gebruik Huisvestingswet voor vergunningstelsel verhuur 

Regels in een verordening waar de wettelijke grondslag voor ontbreekt dienen door de rechter onverbindend verklaard te worden. De huidige huisvestingsverordening is door de Raad van State met de mantel der liefde bedekt  en is nog niet gesneuveld. De huisvestingsverordening in Rotterdam ging wel al onderuit om die reden; er was onvoldoende aangetoond dat sprake van was van voldoende schaarse goedkope woonruimte. Lees hier de blog over de uitspraak inzake de Rotterdamse huisvestingsverordening.

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form