Blogs van advocaten
in Amsterdam

Koopcontract woning en verborgen gebrek

Non-conformiteit wegens verborgen gebrek bij koop woning

In het koopcontract wordt meestal een risicoverdeling vastgelegd, ook voor verborgen gebreken. In de praktijk wordt dat risico echter vaak niet door de koper die het koopcontract ondertekend, onderkend. Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat de aan hem geleverde onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Vaak wordt in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen als de NVM-koopakte door de verkopend makelaar wordt gebruikt. Zo staat in Artikel 5.1 van de (oude) NVM koopakte bepaalt dat verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst verplicht verkoper zich een onroerende zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis komen voor rekening van de verkoper , tenzij deze gebreken kenbaar waren voor de koper. Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van hetgeen de koper op grond van de overeenkomst mochten verwachten. 

Mededelingen verkoper en geschiktheid voor normaal gebruik 

Niet ieder gebrek leidt echter tot non-conformiteit. Een woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten; de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). Dat betekent overigens niet dat non-conformiteit beperkt is tot ongeschiktheid voor normaal gebruik. Ook andere gebreken kunnen tot gevolg hebben dat de zaak niet conform de overeenkomst is. De vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten is voorts afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Met de zinsnede ‘en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper die afhankelijk van de omstandigheden van het geval op de koper kan rusten. Indien er op basis van de omstandigheden van het geval voor de koper reden tot twijfel bestaat omtrent de vraag of de zaak bepaalde eigenschappen bezit, rust op de koper met betrekking tot die eigenschappen een onderzoeksplicht. De koper moet dus kritisch zijn in het aankoopproces en zich waar nodig goed laten adviseren. En bij twijfel vooral vragen stellen en de antwoorden goed vastleggen. 

Voorbeeld verborgen gebrek; gebrek in dak woning 

De kernvraag in de rechtszaak over verborgen gebrek in het dak  is of het dak en de vloer van de woning zodanig ernstig zijn aangetast dat sprake is van gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik als woonhuis.  De rechtbank is na bestudering van het dossier en van alle foto’s, vooral de laatste set foto’s van het openliggende dak, van oordeel dat de staat van het dak een wezenlijk gebrek oplevert. Daarvoor acht de rechtbank geen deskundigenonderzoek nodig. Bij het oordeel weegt mee de opmerking in de verkoopbrochure dat het dak in 1998 was vernieuwd. In dit geval mochten de kopers verwachten dat zij een huis met een goed dak kochten, ondanks het feit dat het een bungalow uit 1972 met een plat dak betrof. Een dak is volgens de rechter een heel wezenlijk onderdeel van een huis, zodat gebreken daaraan eerder een wezenlijk gebrek opleveren dan bij minder belangrijke onderdelen van een huis (zoals een CV of een kozijn). 

Verborgen gebrek of gebrek dat valt onder ouderdomsclausule?  

Een ouderdomsclausule in een koopcontract betekent een uitzondering vormt op een garantiebepaling (geschiktheid oor normaal gebruik), in die zin dat gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, maar het gevolg zijn van ouderdom van de onroerende zaak, toch voor risico van de koper komen. De verleende garantie wordt in beginsel dus uitgesloten door een ouderdomsclausule, voor zover het gaat om gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

Een voorbeeld: na de koop ontdekt de koper meerdere lekkages aan het dak van de garage als ook aan het dak van de serre. Koper vindt ook koper hem onjuiste informatie hadden verstrekt over de cv-ketel en de boiler. De rechter oordeelt over het gebrek in de riolering dat dit weliswaar hinderlijk is kan naar het oordeel van de kantonrechter niet gezegd worden dat de aard, de ernst en de frequentie van de lekkage zodanig zijn dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Mede van belang is dat sprake is van een woning die bijna vijftig jaar oud is en een koopovereenkomst met daarin een ouderdomsclausule. Verzakkingen van of scheuren in rioleringsbuizen bij woningen van een dergelijke ouderdom komen voor, aldus de rechter. Het beroep op dwaling slaagt ook niet omdat koper er bewust voor gekozen heeft om geen bouwkundige inspectie te laten uitvoeren, en die omstandigheid voor zijn eigen risico blijft. 

Informatie verkoopbrochure over gebruik en bestemming bij koop woning 

De koper die met een verborgen gebrek te maken krijgt kan soms verwijzen naar de tekst van de verkoper als opgenomen in een advertentie of verkoopbrochure. De informatie die is verstrekt in een verkoopbrochure is van algemene aard en heeft slechts een informatieve strekking in die zin dat de denkbare feitelijke gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw zijn aangegeven. Uit die informatie kan niet zonder meer worden afgeleid dat de genoemde gebruiksmogelijkheden op grond van publiekrechtelijke regelgeving ook mogelijk en/of toegestaan zijn. De koper van de woning mag die enkele mededeling in de verkoopbrochure dan ook niet opvatten als een garantie, in die zin dat gegarandeerd werd dat deze gebruiksmogelijkheden, bijvoorbeeld het vestigen van een B&B en/of dubbele bewoning, ook publiekrechtelijk waren toegestaan. Daarvoor moet de koper zelf het bestemmingsplan raadplegen. Een koper zou bijvoorbeeld tijdens het verkoopproces kenbaar moeten maken dat hij een B&B wil beginnen. In zijn oude woning had de koper een B&B en hij was daardoor bekend met een vergunningsplicht. Ook kan voorkennis van de koper een rol speler of een koper zonder meer er vanuit mag gaan of een in de verkoopbrochure genoemde gebruiksmogelijkheid publiekrechtelijk was toegestaan.

Dwaling t.a.v. verborgen gebreken bij koop woning 

Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar (a) indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten (kenbaarheidsvereiste) of (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van vaste rechtspraak mag een partij bij een overeenkomst in de regel afgaan op de juistheid van door de wederpartij gedane mededelingen. Heeft de dwalende zijn onderzoeksplicht uit hoofde van artikel 6:228 lid 2 BW geschonden, dan blijft de dwaling in beginsel voor zijn rekening. Een partij die zijn mededelingsplicht heeft verzaakt waardoor er een onjuiste voorstelling van zaken bij de wederpartij is ontstaan, kan zich bij een beroep op dwaling van die wederpartij niet verweren door te zeggen dat de wederpartij niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht. De goede trouw verzet zich hiertegen.

Ander verborgen gebrek: niet gebouwd volgens vergunning 

Het uitgangspunt is dat de koper mag verwachten dat bij de bouw, kort gezegd, ‘de regels’ in acht zijn genomen, is reeds sprake van een non-conformiteit als zo’n regel niet in acht is genomen. Uit sommige uitspraken over verborgen gebreken kan worden afgeleid, dat niet elke afwijking van de vigerende regels reeds daarom een tekortkoming oplevert. Bovendien ziet men in de literatuur op dit punt ook enige aarzeling als het gaat om vergunningsvoorwaarden. Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen voor een product geldende veiligheidsvoorschriften (non-conformiteit), andersoortige overheidsvoorschriften, zoals vergunningsvoorwaarden en de in bouwvoorschriften. Consequenties voor de koper kunnen bijvoorbeeld zien op, de veiligheid, functionaliteit, kwaliteit, duurzaamheid etc. van het gebouw, maar ook de waarde of verkoopbaarheid ervan of het genot dat daaraan wordt ontleend. Zij kunnen ook zien op de mogelijkheid dat een toezichthoudende instantie handhavend zal gaan optreden. Door nu de verkoper op de voet van art. 7:17 BW in beginsel aansprakelijk te achten wegens non-conformiteit bij een afwijking van ‘de regels’ bij de bouw, wordt de koper in beginsel bescherming geboden tegen dit soort nadelige gevolgen die de verkoper toegerekend kunnen worden. 

Asbest vaak verborgen gebrek 

Afwezigheid van asbest is een eigenschap die voor het normale gebruik van de woning nodig is. Vaak staat in het koopcontract dat verkoper niet bekend is of er asbest in de woning is verwerkt. Daar moet de koper van een woning bedacht op zijn aangezien het dan op de weg van koper ligt een eigen onderzoek te initiëren. Als de koper dat heeft  nagelaten alvorens tot koop over te gaan, dan kan je de verkopers achteraf niet tegenwerpen dat de woning asbest bevat: de koper kon immers niet concluderen dat de woning asbestvrij zou zijn. Als in het koopcontract is vermeld dat een verkoper ergens niet bekend mee is dan dient koper in het kader van de op hem rustende onderzoeksplicht onderzoek te doen. Bij een bouwkundig onderzoek of een aankoopkeuring dient koper altijd specifiek aan te geven dat de keurder ook onderzoek doen naar de aanwezigheid van asbest. Dat is namelijk niet standaard het geval bij een aankoopkeuring. Lees hier meer over fout bij asbestinventarisatie. 

Vochtoverlast als verborgen gebrek 

Vochtproblemen waarmee de verkoper bekend was kunne een verborgen gebrek op leveren als het vocht aan normaal gebruik in de weg staat. Door het vochtprobleem niet te melden handelt de verkoper in strijd met de mededelingsplicht. In deze rechtszaak over vochtoverlast bleek het grote gazon achter de woning na grotere en/of regelmatige regenbuien en na het dooien van gevallen sneeuw op meerdere locaties drassig en modderig. De koper stelt dat hij op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten dat aan hen zou worden geleverd een woning met gazon, zijnde een goed onderhouden tuinperk. Normaliter zijn dergelijk vochtoverlast die normaal gebruik van de tuin beperkt een verborgen gebrek opleveren waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Echter in deze rechtszaak heeft koper het bewijs zelf vernietigd door de tuin te renoveren zonder van te voren een goed deskundigenrapport te laten maken. Daardoor kon de koper onvoldoende bewijs leveren in de procedure. Zorg dus altijd voor een goed deskundigenrapport waarmee het verborgen gebrek aangetoond kan worden. 

Schimmel- en vochtproblemen: ongezond situatie is verborgen gebrek 

In een andere rechtszaak over vochtoverlast was sprake van een aanhoudend vochtig klimaat in de woning - voornamelijk in de woonkamer - met voortdurende schimmelvorming als gevolg. Dat levert volgens de rechter een zeer ongezonde leefomgeving op voor de bewoners. De verkoper heeft nog wel het verweer gevoerd dat doordat de koper desondanks al jaren in de woning woont, bewezen wordt dat het gebrek niet aan normaal gebruik als woning in de weg stond. Aangezien daarmee sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, heeft de koper recht op juiste nakoming van die overeenkomst (door herstel van de gebreken aan de gevel). De verkoper wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, door binnen vier weken na betekening van het vonnis over te gaan tot het doen uitvoeren van herstel van de geconstateerde gebreken conform de rapporten van de deskundige.

Verborgen gebreken en (mogelijke) aansprakelijkheid van de verkoper zijn soms lastig te beoordelen door een koper. Het hangt vooral ook af van de tekst van het koopcontract. Een advocaat vastgoed kan daar goed over adviseren. Stel vrijblijvende je vraag over een verborgen gebrek aan vastgoed advocaat Mark van Weeren.

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form