Blogs van advocaten
in Amsterdam

Schaars vergunningstelsel voor B&B’s in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020

Nieuw vergunningstelsel voor Bed & Breakfast (B&B) Amsterdam 

Op 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening 2020 in werking getreden. Zoals al besproken in mijn vorige blog, heeft de gemeente afgelopen jaar gewerkt aan de invoering van een vergunningstelsel voor bed & breakfasts (B&B). Dat vergunningstelsel is nu van kracht. In het gemeentelijk beleid is per wijk bepaald hoeveel vergunningen voor B&B’s zullen worden verleend. De verwachting is dat in vele wijken het aantal B&B’s groter is dan het aantal te verlenen vergunningen. In die gevallen is sprake van een zogenoemd schaars vergunningstelsel. De gemeente zal de vergunningen in dat geval verdelen door middel van loting. 

Overgangsgregeling bestaande bed & breakfasts 

Het gevolg van loting van schaarse vergunningen is dat er mogelijk B&B’s buiten de boot zullen vallen bij de vergunningverlening. Voor bestaande B&B’s die zich voor 1 januari 2019 hebben gemeld bij de gemeente, geldt een overgangsregeling. Dat betekent dat de bestaande B&B’s, ook als zij worden uitgeloot, nog zes jaar door mogen gaan met de exploitatie van hun B&B. 

Voor de B&B’s die groter zijn dan 61 vierkante meter, maar kleiner zijn dan 40% van het gebruiksoppervlak van de woning en voldoen aan de andere voorwaarden van de vorige Huisvestingsverordening 2016, kunnen ook een beroep doen op zes jaar overgangsrecht. Ook indien zij ingeloot worden of zonder loting een vergunning kunnen krijgen, omdat het wijkquotum niet wordt gehaald. Mogelijk kunnen de grotere B&B’s na zes jaar niet meer worden geëxploiteerd, omdat de gemeente in haar beleid heeft geregeld dat alleen B&B’s die niet groter zijn dan 61 vierkante meter, voor een vergunning in aanmerking komen. Om volgens de huisvestingsverordening een beroep te kunnen doen op overgangsrecht, zal de B&B-houder dus wel mee moeten doen aan de loting om een B&B-vergunning. 

Kleinschalige bed & breakfast is geen woningonttrekking 

Mijns inziens is een vergunningstelsel voor B&B’s op grond van woningonttrekking niet mogelijk. De Huisvestingswet 2016 laat dit niet toe. Het vergunningstelsel is gebaseerd op het discutabele begrip ‘woningonttrekking’ en ingevoerd op grond van hoofdzakelijk leefbaarheidsargumenten.

Bij het gedeeltelijk bedrijfsmatig gebruik van woonruimte kan volgens de Huisvestingswet sprake zijn van gedeeltelijke woningonttrekking. De vergunningplicht voor gedeeltelijke woningonttrekking is uitgelegd in de wetsgeschiedenis bij de Huisvestingswet 1993. Uit de wetsgeschiedenis bij de Huisvestingswet 1993 volgt dat van gedeeltelijke woningonttrekking geen sprake kan zijn als het andere gebruik dan bewoning van ondergeschikte aard is. De wetgever heeft in de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 1993 aan gemeenten de opdracht gegeven om in de huisvestingsverordening een percentage vast te stellen waaronder van woningonttrekking nog geen sprake kan zijn. 

Gebruik woning voor bed & breakfast maximaal 40% oppervlakte 

Het vaststellen van een percentage achtte de wetgever noodzakelijk om te voorkomen dat onnodige belemmeringen voor eigenaren en gebruikers van woonruimten zoveel mogelijk worden voorkomen. De Huisvestingswet die nu geldt, heeft in die regel geen verandering willen brengen. In de vorige Huisvestingsverordening regelde de gemeente dat een woning voor 40% kon worden gebruikt voor een B&B. Het gebruik van een woning voor minder dan 40% ten behoeve van een B&B kan dan ook niet worden aangemerkt als woningonttrekking. 

In de nieuwe huisvestingsverordening heeft de gemeente bepaald dat alle B&B’s in een woning leidt tot woningonttrekking en dat daarom voor alle B&B’s een vergunning is vereist. Dat kan geen stand houden wat mij betreft. Zolang een B&B voor slechts een ondergeschikt gedeelte van de woning wordt gebruikt, kan geen sprake zijn van woningonttrekking en kan daarvoor dus ook geen vergunning worden vereist. 

Vergunningstelsel ingevoerd in het belang van leefbaarheid 

Het vergunningstelsel is ingevoerd in verband met het streven naar balans in de stad en vanuit leefbaarheidsoogpunt. Mijns inziens is de Huisvestingswet er niet voor bedoeld om door gemeenten te worden gebruikt op grond van leefbaarheidsproblematiek. Dat is in strijd met het doel en de strekking van de wet. 

De Huisvestingswet bevat bevoegdheden voor gemeenten om maatregelen te treffen in verband met negatieve effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. In artikel 2 van de Huisvestingswet is bepaald dat de gemeente alleen gebruik kunnen maken van de Huisvestingswet voor zover dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan woonruimte

Oneigenlijk gebruik Huisvestingswet door gemeente Amsterdam 

Een vergunningstelsel op grond van woningonttrekking kan door de gemeente dan ook alleen worden ingevoerd als is aangetoond dat er sprake is van schaarste én dat sprake is van negatieve gevolgen daarvan. De gemeente heeft niet aangetoond dat de exploitatie van B&B’s een onevenwichtig en onrechtvaardig effect hebben op de woningmarkt. Daarnaast heeft de gemeente niet aangetoond dat de exploitatie van B&B’s een negatief gevolg is van schaarste aan woonruimte. Enig verband tussen schaarste en de exploitatie van B&B’s ontbreekt. Daarnaast heeft de gemeente ook niet aangetoond dat het noodzakelijk is om B&B’s aan een vergunningplicht te onderwerpen. 

Vergunningstelsel B&B’s Amsterdam niet houdbaar 

Gelet op het feit dat het vergunningstelsel voor B&B’s hoofdzakelijk is ingevoerd op grond van leefbaarheidsproblematiek en het mijns inziens problematisch is om te kunnen handhaven op grond van woningonttrekking zonder percentagenorm. Een B&N kan bezwaar en beroep instellen tegen een handhavingsactie van de gemeente.  Het beleid voor incidenteel toeristische verhuur van woonruimte en het beleid voor B&B’s in de HVV 2020 is wat mij betreft juridisch niet houdbaar is. In de komende jaren zal blijken hoe de bestuursrechter met het aangescherpte beleid van de HVV 2020 zal omgaan. Ik stroop mijn mouwen vast op. 

Bezwaar maken tegen besluit op basis Huisvestingsverordening

Om het vergunningstelsel voor B&B’s bij de rechter te kunnen aanvechten, moet een besluit worden afgewacht. Ik raad dan ook alle B&B-houders aan wel een vergunning aan te vragen en mee te doen met de loting. De beslissing van de gemeente dat wel of niet een vergunning wordt verleend, is een besluit waartegen kan worden opgekomen.

Boek “De bestuursrechtelijke aanpak van vakantieverhuur van woningen” 

In mijn boek ‘de bestuursrechtelijke aanpak van vakantieverhuur van woningen’ heb ik onderzoek gedaan naar het doel en de strekking van de huisvestingswet en het begrip woningonttrekking. Daarnaast beschrijf ik in het boek de handhaving van toeristische verhuur van woonruimte door de gemeente Amsterdam op grond van de Huisvestingswet. Mijn boek is over enkele weken verkrijgbaar via deze link.

Als u meer wilt weten over het vergunningstelsel voor bed & breakfasts volgens de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en wat de nieuwe regelgeving voor u kan betekenen, neemt u dan gerust contact op met mij, advocaat bestuursrecht Rosalinde Siewers.

Categorieën

Juridisch actueel

Movie

Contact form