Blogs van advocaten
in Amsterdam

Wanneer is besluit VvE nietig?

VvE-advocaat over nietig besluit VvE wegens onvoldoende meerderheid van stemmen

Door VvE lid kan op grond van artikel 2:15 jo 5:130 BW binnen een maand na de dag waarop het lid van de vereniging van eigenaars (VvE) van het besluit heeft kennis genomen, om vernietiging van het besluit worden verzocht. Ik krijg hier als VvE-advocaat vaak vragen over. In de vernietigingsprocedure van artikel 5:130 BW jo 2:15 BW dient op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 sub b BW te worden getoetst of een VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Daarnaast staat voor een appartementseigenaar en VvE lid de mogelijkheid bij de rechtbank te vorderen het beroep van het VvE-lid op de nietigheid van het besluit van 17 april 2013, op grond van artikel 2:14 BW. De rechtbank toetst de geldigheid van het VvE-besluit aan dit artikel. Lees ook: vernietiging besluit VvE.

Voldoende stemmen bij besluit vergadering VvE? 

Het aantal vereiste stemmen voor een geldig VvE-besluit volgt uit het modelreglement waar doorgaans naar wordt verwezen in de splitsingsakte. Bij gebreke daarvan geldt de wettelijk regeling inzake Vereniging van Eigenaars. De vraag in dit VvE geschil is of het vereiste quorum bij de VvE-vergadering acht is genomen Nu het besluit is genomen in een vergadering waarin slechts 63,9% van het totaal aantal stemmen, derhalve minder dan 2/3 gedeelte, terwijl het gaat hier om het aanbrengen van een nieuwe installatie, waarvoor op grond van artikel 38 lid 8 van het modelreglement eveneens een quorum geldt en een meerderheid van 2/3 van de aanwezige eigenaars is vereist. 

Besluit Vereniging van Eigenaars over nieuwe installatie 

Ten aanzien van de nietigheid van het besluit heeft de VvE zich op het standpunt gesteld dat het huidige toegangssysteem, waarbij toegang wordt verkregen door tags in plaats van sleutels niet is aan te merken als een nieuwe installatie in de zin van artikel 38 lid 8 van het splitsingsreglement. Voor zover de rechtbank zou oordelen dat het tagsysteem wel als een nieuwe installatie is aan te merken, heeft te gelden dat het vervangen van sleutels door tags in verband met veiligheidsoverwegingen als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. Voor dergelijke besluiten is een gekwalificeerde meerderheid niet benodigd. 

Vereiste meerderheid van stemmen vergadering VvE (quorum) 

De rechter oordeelt anders. Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van een nieuwe installatie die buiten het gewone onderhoud valt. Anders dan in de door de VvE aangehaalde uitspraak van het Hof Amsterdam (ECLI: NL:GHAMS:2013:3536) is er geen sprake van een aflopend contract waardoor gezocht diende te worden naar een toereikend en vergelijkbaar alternatief. Het gaat hier naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet om kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud van de VvE waarmee eigenaren derhalve rekening hadden kunnen of moeten houden omdat deze als kosten van regulier of noodzakelijk onderhoud te voorzien zijn. Dat brengt met zich dat het VvE-besluit tot invoering van het tagsysteem nietig is wegens strijd met het bepaalde in artikel 38 lid 5 en 8 van het modelreglement: er is niet de vereiste meerderheid van stemmen (quorum) bij de besluitvorming van de vergadering in acht genomen. De rechter verklaart het besluit van de VvE nietig. 

Uitleg bepaling modelreglement VvE 

Nu het modelreglement dat vereniging van eigenaars hanteren naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, ook de toekomstige eigenaren van en andere gerechtigden tot zowel de woonappartementen als de bedrijfsruimten in het complex, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van dat document, dienen de bewoordingen van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval bij deze Vereiging van Eigenaars , gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, wel van groot belang, doch niet alléén bepalend. Meer info: besluit VvE kan uw advocaat laten vernietigen.

Rechtbank Rotterdam, 18 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:2164

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form