Advocaat bespreekt uitspraak: toezegging makelaar kan bindend zijn voor opdrachtgever
Categorie: Vastgoedrecht
De projectontwikkelaar is gebonden aan toezegging van zijn makelaar. De verkoopmakelaar heeft schriftelijk toegezegd dat toekomstige koopsomverlagingen voor woningen van hetzelfde woningtype ook voor anderen – eerdere kopers – zullen gelden. In 2010 heeft de projectontwikkelaar vergelijkbare woningen aangeboden met ‘nu tijdelijk 25% korting’.
Toezegging makelaar bindend voor projectontwikkelaar
Een makelaar die een toezegging doet namens zijn opdrachtgever kan zijn opdrachtgever daarmee binden. Ook als de makelaar daartoe niet bevoegd was. De rechter overweegt daarover in de uitspraak van 11 november 2011 (LJN: BU4122):
“Ook indien moet worden aangenomen dat de makelaar daartoe niet bevoegd was geldt het volgende. Artikel 3:61, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat als een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedragingen van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van die veronderstelling geen beroep kan worden gedaan. De schijn van bevoegdheid kan ook worden gewekt door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie of door een andersoortig niet-doen. Daarbij doet niet ter zake of een gedeelte van de schijnopwekkende feiten zich eerst na de totstandkoming van de overeenkomst heeft voorgedaan.”
Opdrachtgever makelaar moeten duidelijke volmacht makelaar regelen
De makelaar doet er derhalve goed aan te zorgen voor een toereikende volmacht. De pogingen van de ontwikkelaar om onder de toezegging van de makelaar uit te komen mislukken. De rechter overweegt:
“De projectontwikkelaar heeft op dat moment de situatie laten voortbestaan waarin koper er vanuit ging dat de makelaar bevoegd was projectontwikkelaar te vertegenwoordigen. Onder die omstandigheden mocht koper redelijkerwijs aannemen dat een toereikende volmacht aan de makelaar was verleend. De projectontwikkelaar kan thans op de gestelde onjuistheid van die veronderstelling geen beroep meer doen. ( . . .)
Voor zover de projectontwikkelaar heeft willen stellen dat koper ook zonder de toezegging van 15 oktober 2008 akkoord was gegaan, is die stelling in het licht van de uitvoerige uiteenzettingen van koper onvoldoende onderbouwd. De projectontwikkelaar kan daarom gehouden worden aan de toezegging die in de email van 15 oktober 2008 is gedaan.”De koper kreeg alsnog de korting van € 329.000,00. Lees ook: aansprakelijkheid makelaar door beroepsfout.
Vraag het team vastgoed en overheid van Blenheim vrijblijvend om advies.