Advocaat bespreekt aansprakelijkheid verkoper voor verborgen gebrek in oude woning

Verborgen gebreken oude woning

De uitspraak van 19 juli 2011 van het Gerechtshof Amsterdam (LJN: BR3415) gaat over de koop van een oude dijkwoning. Het gaat om een woning uit 1906. In de zaak komt de non-conformiteit aan de orde alsmede de mededelingsplicht en onderzoeksplicht. De verkoper wordt aansprakelijk gehouden. De rechter onderzoekt of de woning geschikt is voor normaal gebruik. Er staat een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Na de aankoop wil de nieuwe eigenaar gaan verbouwen. Na enig sloopwerk is de constructeur van mening dat de constructie niet voldoet, zodat een nieuw dak en nieuwe tussenvloeren aangebracht dienen te worden. Dat brengt aanzienlijke kosten met zich mee. De kopers stellen een vordering in tegen verkoper. Er wordt een verklaring voor recht gevorderd dat de verkoper niet heeft gepresteerd conform de koopovereenkomst, zodat de verkoper wordt veroordeeld in de herstelkosten. Lees ook: advies aan koper van een woning met verborgen gebreken.

Penetrante stank volgens rechter gebrek dat onder mededelingsplicht verkoper valt

De rechtbank in eerste instantie wijst de vordering van koper af. Het Gerechtshof stelt de kopers op onderdelen gelijk. Het betreft onder meer de ernstige kattenstank in de woning. Deze is afkomstig van de buurman. Verkoper zou volgens het Gerechtshof aan koper onvoldoende duidelijk gemaakt hebben dat de oorzaak wel eens aan de zijde van de buurman gelegen kon zijn. De ernstig penetrante geur is naar oordeel van het Gerechtshof een eigenschap van de verkochte woning die aan normaal gebruik in de weg staat. Voorts voegt het Gerechtshof daaraan toe:

"Waar het hier om gaat, is dat kopers al langer op de hoogte waren van de kattenstank in de woning. Het gaat er om wanneer zij hebben ontdekt of redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken dat de stank – anders dan zij op basis van mededelingen van de zijde van de verkoper mochten verwachten – afkomstig was van het naastgelegen pand."

Fout in bouwcontructie verborgen gebrek en grond aansprakelijkheid verkoper

Ook staat naar oordeel van het Gerechtshof normaal gebruik in de weg de dakconstructie/vlieringvloer. De ouderdomsclausule is niet op deze gebreken van toepassing. Het Gerechtshof overweegt:

"Er bestaat echter geen grond om aan te nemen dat deze bepaling ook van betekenis is bij gebreken als hier die niet kunnen worden toegeschreven, kort gezegd en bij wijze van voorbeeld, de “tand des tijds”, het gebruik van verouderde bouwmaterialen of veranderde bouwkundige eisen. Het gaat hier kennelijk om onoordeelkundig verrichte ingrepen in de constructie van de woning."

Foute constructie balklaag verborgen gebrek in woning

Ook de achtergevel is gebrekkig. Het Gerechtshof stelt vast dat moet worden aangenomen dat de achtergevel een constructie/dragende functie had voor de balklaag van de eerste verdieping, terwijl de achtergevel niet geschikt was om die functie te vervullen: de balklaag was opgelegd op de uit houten stijl- en regelwerk samengestelde achtergevel, die daarvoor ongeschikt was omdat het niet een gemetselde balkdragende gevel was. De woning was derhalve niet geschikt voor normaal gebruik als gevolg van het feit dat de achtergevel niet uit metselwerk was opgetrokken.

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken woning

Het Gerechtshof verklaart derhalve voor recht dat: de kopers ter zake van de hiervoor van de besproken gebreken kattenstank, dakconstructie/vlieringvloer en achtergevel niet conform de koopovereenkomst hebben gepresteerd en veroordeelt verkopers tot betaling van de met deze gebreken verbandhoudende herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Stel onze advocaat vastgoed vrijblijvend je vraag over verborgen gebreken.

Gepubliceerde Artikelen