Verkoper woning aansprakelijk door niet te leveren; wat kan de advocaat doen aan de boete?

Boete 10% koopcontract bij wanpretatie koper of verkoper

In ieder koopcontract staat tegenwoordig een boeteclausule. Als de koper of verkoper niet kan afnemen of afnemen dan wordt de boete verbeurd aan de andere partij. De boete bedraagt 10% van de koopsom van de woning en dat leidt al gauw tot een geschil tussen koper en verkoper over de verschuldigdheid van de boete.

Financieringsvoorbehoud en 10% boete als koop wordt ontbonden

Voor de koper is het belangrijk bij koop van een woning om in het koopcontract een financieringsvoorbehoud op te nemen en het voorbehoud van een genoegzame bouwkundige keuring. Ook ander voorwaarden zijn denkbaar, zoals in het voorbeeld hieronder. Een advocaat kan ook assisteren bij het formuleren van een ontbindende voorwaarde in een koopcontract. De verkoper van de woning doet er goed aan ervoor te zorgen dat hett voorbehoud nauwkuerig wordt omschreven. Bijvoorbeeld of het financieringsvoorbehoud de gehele koopsom betreft of slechts een gedeelte daarvan. ook dient een uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud opgenomen te worden.

Voorbehoud in koopcontract en goedkeuring hypotheekhouder

In de uitspraak over de 10% boete die ik nu bespreek verkocht Verkoper zijn woning die echter nog gesplitst diende te worden. De splitsing in appartemenstsrechten lukte niet, aangezien de hypotheekhouder weigerde mee te werken. In de koopovereenkomst was een ontbindende voorwaarde opgenomen dat de financier akkoord moest gaan met de verkoop van het gesplitste gedeelte van het perceel. Er moest royement verleend worden voor de hypotheek die op het perceel rustte.

Beroep op financieringsvoorbehoud moet koper woning tijdig en gemotiveerd doen

Naar oordeel van de Rechtbank heeft de verkoper zich te laat op de ontbindende voorwaarde beroepen. Er is geen sprake van een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde. De Rechtbank oordeelt daaromtrent:

“Van de verkoper had verwacht mogen worden dat hij zich zou inspannen om een dergelijke akkoordverklaring te verkrijgen. Gesteld noch gebleken is echter dat verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst pogingen heeft ondernomen om een financier voor de woning te vinden.” Dat betekent dat de koopovereenkomst van kracht is gebleven. De koper vordert in de procedure de 10% contractuele boete die is opgenomen in de koopovereenkomst.

Koper vordert 10% boete koopprijs omdat verkoper koopcontract woning niet nakomt

Verkoper probeert matiging van de boete te verkrijgen. De rechter oordeelt daaromtrent:
"Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk eist, een bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken indien de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Het beroep van verkoper op matiging van de contractuele boete wordt verworpen."

Verkoper moet 10% boete betalen maar niet schadevergoeding die verkoper vordert

Verkoper wordt derhalve veroordeeld om de contractuele boete van Euro 55.000 te voldoen. De aanvullende schadevergoeding die koper vordert, wordt afgewezen. In de koopovereenkomst is immers bepaald dat: aanvullende schade alleen voor vergoeding in aanmerking komt voor zover deze schade het boetebedrag overtreft. En dat is niet het geval.
Als je hier een vraag over hebt stel die dan geheel vrijblijvend aan onze advocaat vastgoed Mark van Weeren.

Voorbeeld: veroordeling koper betaling 10% boete

Gepubliceerde Artikelen