De onderzoeksplicht van de koper beoordeelt door advocaat
Categorie: Bestuursrecht, Vastgoedrecht
Bij de aankoop van een woning zult u er als koper over het algemeen van uitgaan dat de door u gekochte woning geschikt is om te worden bewoond. Helaas blijkt dit niet altijd het geval. Er kan namelijk sprake zijn van een verborgen gebrek dat een normaal gebruik verhindert. Voorbeelden van zulke gebreken zijn lekkage, scheurvorming in de muren, rotte onderdelen, schimmel of schimmelvorming in de balken onder de vloer. Het kunnen ook verborgen gebreken betreffen die koper niet heeft gezien. De koper kan dan de verkoper van de woning aanspreken.
Bij twijfel moet koper onderzoek instellen
Als u bij de bezichtiging gebreken tegenkomt, vraag dan naar de oorzaak daarvan. Het is belangrijk dat u de hele woning heel precies in ogenschouw neemt. Maar daar blijft het niet bij. Onderzoek ook de informatie die uit openbare registers blijkt. Het gaat daarbij om het kadaster, de gemeentelijke bestemmingsplannen en milieuverordeningen.
Verborgen gebrek huis en aansprakelijkheid verkoper
Een (verborgen) gebrek aan de woning kan gewoonlijk aan de verkoper van de woning worden toegerekend, mits de koper in voldoende mate onderzoek heeft gedaan, en de woning door het gebrek ongeschikt is voor het beoogde gebruik. Bij de aankoop van een woning wordt van de koper derhalve een zekere alertheid gevergd. De koper dient tot op zekere hoogte te onderzoeken welke zaak hij koopt; de koper heeft dus een onderzoeksplicht. De aansprakelijkheid van de verkoper zal mede afhangen van de inhoud van de koopovereenkomst. Lees ook: verborgen gebrek na koopcontract.
Voldoet woning met gebrek aan het koopcontract?
Bepaalde eigenschappen van een woning zal de koper in sommige gevallen niet zonder meer mogen verwachten. De koper dient de aanwezigheid van deze eigenschappen van de woning te betwijfelen, tenzij eigen onderzoek hem omtrent de aan- of afwezigheid ervan uitsluitsel geeft. Zo mag een koper van een oud pand bijvoorbeeld niet verwachten dat deze de eigenschappen heeft van nieuwbouw. Hoe ouder de woning hoe zwaarder de onderzoeksplicht. Vraag ons team vastgoed vrijblijvend advies als u daar een vraag over heeft.
Mededelingsplicht verkoper woning voor gebreken die hij kent
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. In de regel mag de koper van een woning afgaan op een (serieus te nemen) mededeling van de verkoper. Voorts is de verkoper verplicht om de gebreken van de woning die hij kent mee te delen aan de koper. Dit geldt voor de essentiële gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen, zoals bijvoorbeeld lekkage die een gedeelte van de woning bij hevige regen “blank” doet staan. Voor kleinere gebreken kan het anders liggen. Of de verkoper deze gebreken moet mededelen is afhankelijk van de concrete omstandigheden, zoals aard en leeftijd van het pand, de koopprijs en de deskundigheid van partijen. Zo zal naarmate een koper meer deskundig is, bijvoorbeeld doordat hij wordt bijgestaan door een makelaar, eerder een op hem rustende onderzoeksplicht kunnen worden aangenomen.
Verkoper aansprakelijk bij schending mededelingsplicht
Wanneer vaststaat dat de verkoper de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven, dus een mededelingsplicht had, kan hij zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft verricht. Dit geldt ook voor de argeloze en onvoorzichtige koper. In dit geval speelt de onderzoeksplicht van de koper geen rol bij de aansprakelijkheid van de verkoper. De mate waarin al dan niet is onderzocht door een koper kan dan wel meewegen bij de bepaling van de aansprakelijkheid van de verkoper voor de schade van de koper (omdat die mede bepaald wordt door de mate van eigen schuld van de koper). In de praktijk is dit soms lastig te benoemen; vraag daarom vrijblijvend advies!