Covid-19 update voor horecaondernemers

Het behoeft geen argumentatie dat de economische situatie van veel horecaondernemingen als gevolg van de coronacrisis zeer zorgwekkend is. Sinds het uitbreken van de coronacrisis in maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen om verspreiding tegen te gaan. Destijds was de verwachting dat de tijdelijke maatregelen voldoende zouden zijn om het coronavirus in te dammen en dat de economie redelijk snel weer op zou komen. De tijd heeft echter geleerd dat de pandemie haar hoogtepunt nog niet heeft bereikt. De realiteit is dat het verwachte herstel van de economie nog een tijd op zich zal laten wachten.

Op 13 oktober 2020 heeft de Nederlandse overheid wederom een exploitatieverbod ingevoerd voor horecaondernemingen. Op 27 oktober 2020 en 3 november 2020 is dit exploitatieverbod voor onbepaalde tijd verlengd. De komende weken zullen horecaondernemers als gevolg van deze maatregelen hun deuren wederom gesloten moeten houden, waardoor het volledige huurgenot van huurder teniet gaat. 

Wat kan een huurder doen om onder de huurverplichting uit te komen?

Kort geding uitspraken

De rechter heeft in diverse recente kort geding procedures bepaald dat de financiële ‘pijn’ van de coronacrisis verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurder. Uit de uitspraken blijkt dat een beroep door de huurder op huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden kansrijk is.

Onvoorziene omstandigheden

Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die in de toekomst ligt en die niet door de partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. De rechter heeft in verschillende uitspraken geoordeeld dat het aannemelijk is dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.

Als wordt aangenomen dat de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vervolgens op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. De volgende omstandigheden zijn in het algemeen van belang:

  • De maatschappelijke positie van partijen;
  • De mate waarin partijen financieel getroffen zijn door de coronacrisis;
  • De mate waarin het gebruik van het gehuurde is of was beperkt door overheidsmaatregelen;
  • De mate waarin partijen de gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
  • De eerdere handreikingen die partijen over en weer hebben gedaan maar niet tot een gezamenlijke oplossing hebben geleid;
  • De verwachtingen voor de nabije toekomst.

In kort geding blijkt vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij financieel hard is geraakt als gevolg van de coronacrisis en hij een spoedeisend belang heeft bij een tijdelijke huurverlaging. Indien de financiële noodzaak kan worden aangetoond, is een vermindering van 50% van de huur met terugwerkende kracht toegestaan, zoals blijkt uit de zeer recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:3730).

Hoe hoog de huurprijsverlaging in uw specifieke geval kan zijn, laat zich zonder inzage in de relevante feiten en omstandigheden moeilijk voorspellen. Algemene richtsnoeren zijn te geven, maar het zal telkens afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Bovendien zijn er nog geen bodemuitspraken gewezen.

Huurprijsvermindering vanwege een gebrek

Een andere mogelijkheid is huurprijsvermindering vorderen bij de rechter vanwege een gebrek. Artikel 7:207 BW bepaalt dat indien het huurgenot van de huurder verminderd wordt door een ‘gebrek’, de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Er zijn twee vereisten om aan te kunnen nemen dat er sprake is van een gebrek:

  • Het gehuurde verschaft niet het genot dat de huurder mocht verwachten;
  • Deze genotsbeperkende omstandigheid ligt niet in de risicosfeer van de huurder.

Het niet kunnen exploiteren van een bedrijfsruimte als gevolg van een overheidsmaatregel kwalificeert als een gebrek. Het feit dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van dit gebrek maakt hierbij geen verschil.

Mocht er sprake zijn van een gebrek, dan dient u als huurder na te gaan of het ROZ model van toepassing is. Vaak is dan een beroep op huurprijsvermindering contractueel uitgesloten. De rechter kan die bepaling eventueel opzij zetten of wijzigen indien u zich beroept op de redelijkheid en billijkheid of de onvoorziene omstandigheden.

Actie ondernemen?

Blenheim is bereid een uitgebreide brief namens u als horeca ondernemer op te stellen waarin verhuurder wordt gesommeerd om (met terugwerkende kracht) akkoord te gaan met een huurprijsvermindering van 50%. Dit doen wij voor een vast bedrag van EUR 500 exclusief BTW per brief.  

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met een van de advocaten van het vastgoedteam van Blenheim Advocaten.

Marie-Louise van Kleef en Jeanine Bosman

Gepubliceerde Artikelen