Een geschil over erfpacht kan langdurig zijn. In deze zaak van de rechtbank Den Haag kwam na vele jaren conflict tot een opzegging van de erfpacht. In uitvoerige correspondentie vanaf eind november 2006 ontstond vervolgens een conflict over de vraag of (zoals de gemeente stelt) ook deze tweede procedure van drie deskundigen was mislukt, zodat een derde poging moest worden gewaagd met drie nieuwe onbevangen deskundigen, of dat zoals de erfpachter stelt de tweede deskundigenprocedure wel is geslaagd omdat het meerderheidsstandpunt telt, zodat de gemeente volgens de erfpachter gehouden is aan een eeuwigdurende erfpachtrecht uit te geven met een canon die per 1 januari 2004 is berekend op basis van een grondwaarde van € 42.500,-.
Geschil erfpacht leidt tot opzegging erfpachtcontract
Na veel correspondentie met herhaling van zetten, heeft het college van B&W van de gemeente op 31 december 2010 besloten om bij gebreke van overeenstemming over de voorwaarden waaronder de erfpacht voortgezet kan worden niet over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [AB c.s.] en om de erfpacht op te zeggen per 1 november 2011. Dit besluit is vervolgens op 27 oktober 2010 per deurwaardersexploit betekend aan [AB c.s.] en aan hun hypotheekhouder ING Bank en daarna ingeschreven in het kadaster. In verband met de door de gemeente conform art. 5 AAR 1986 aan de erfpachter bij beëindiging en ontruiming te betalen opstalvergoeding heeft een makelaar de opstalwaarde per 1 november 2011 geschat op afgerond € 473.000,-.
Opzegging erfpacht misbruik van recht en in strijd met redelijkheid en billijkheid
Onder deze specifieke omstandigheden wordt namens de erfpachter naar het oordeel van de rechtbank terecht betoogd dat de onderhavige opzegging door de gemeente aan de erfpachter van het erfpachtrecht in augustus en oktober 2010, die echter feitelijk al plaatsvond in februari 2007 (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10), gelet op alle wederzijdse belangen en omstandigheden, misbruik van eigendomsrecht oplevert en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Rechtbank stelt zelf grondwaarde vast in erfpachtzaak
De rechtbank heeft alles afwegende in de specifieke omstandigheden van dit geval geen behoefte aan nog een derde deskundigenprocedure. De rechter komt op basis van de vele in deze procedure al geproduceerde taxaties tot een zelfstandig oordeel kan komen over de door de rechtbank nu eind 2012 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en met inachtneming van de kern van het gemeentelijk beleid vast te stellen grondwaarde voor heruitgifte van dit erfpachtrecht. Dat deze € 82.500,- voor de erfpachter per peiljaar 2003 veel ongunstiger uitvalt dan de € 42.428,45 per peiljaar 1999 voor hetzelfde perceel, moet niet geweten worden aan een onjuiste taxatie namens de gemeente maar aan de forse marktprijsstijgingen van 1999 tot 2004.
Foute taxatiemethode erfpacht bij taxatie grondwaarde erfpacht
bij gebreke van overeenstemming zoals in dit geval is het primaire uitgangspunt voor partijen, voor de drie deskundigen en voor de rechtbank wel degelijk primair de marktwaarde van de grond van het specifieke in erfpacht her uit te geven bebouwde perceel, met als bovengrens 55% van de waarde van vergelijkbare onbebouwde nieuwbouwkavels. De rechtbank gaat uit van de juistheid van de eindaanbieding 2003 van de gemeente met een grondwaarde per 20 augustus 2003 van € 82.500,-, dat wil zeggen de bovengrens van 55% van een waarde van € 150.000,- van vergelijkbare nieuwbouwkavels (productie 13 van de gemeente).
Rol grondquote bij vaststelling grondwaarde bij erfpacht
De rechter haalt uit de taxatierapporten welk gedeelte van de totale waarde wordt toegerekend aan de grond (de grondquote). De rechtbank constateert dat de waardering van alle andere geproduceerde relevante taxatierapporten van de erfpachttaxatie gaan uit van een relevante “grondquote” van 20% tot 35% van de totale marktwaarde van een erfpachtrecht inclusief bestaande opstal, maar nooit van een onwaarschijnlijke grondquote van slechts 8% van de totale actuele marktwaarde.
Opzegging erfpacht ongedaan gemaakt door rechtbank
Zowel de gemeente als de erfpachters moeten aan alle voor die heruitgifte noodzakelijke uitvoeringshandelingen onvoorwaardelijk meewerken, opdat de heruitgifte van dit erfpachtrecht met een canon per 1 januari 2004 op basis van een grondwaarde van € 82.500,- alsnog uiterlijk 1 maart 2013 tot stand zal zijn gekomen. Indien de gemeente daaraan niet meewerkt, geldt vanzelfsprekend art. 5:98 BW en loopt de erfpacht op de oude canonvoorwaarden door.
Veroordeling gemeente tot heruitgifte van de erfpacht
De rechtbank beveelt (onder meer) zowel de gemeente Den Haag als de erfpachters om volledig en onvoorwaardelijk mee te werken aan alle uitvoeringshandelingen die nodig zijn voor de realisatie van alsnog een heruitgifte door de gemeente aan de erfpachters per uiterlijk 1 maart 2013 van een eeuwigdurend erfpachtrecht voor het perceel, zulks op basis van een grondwaarde van € 82.500,- per peiljaar 2003 en een daarop gebaseerde canon, die canon door de erfpachters te betalen met ingang van 1 januari 2004 inclusief alle daarover inmiddels verstreken wettelijke rente.
Rechtbank ’s-Gravenhage, 12 december 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BY7538